Vägförening med mer än vägar att förvalta

Alla vägar i föreningen går direkt eller via någon annan väg ner till stranden vid medelhavet. Foto: Kristina Månsson

Efter att i mer än 40 år arbetat med fastighetsbildningsfrågor i olika roller och positioner tyckte jag det var intressant att komma med i en styrelse för en vägförening. Föga anade jag då vad som väntade.

Den vägförening jag är sekreterare i omfattar ett tiotal byggnadsplaner för fritidsbebyggelse från 1970-talet nära Östersjön i det område som kallas Österlen. Många människor söker sig till den långsträckta stranden nedanför området, särskilt på sommaren då parkering kan vara ett problem.

En första lantmäteriförrättning påbörjades 1974 enligt Lagen om enskilda Vägar (EVL) då samtliga markägare/exploatörer tyckte att det var viktigt att hålla ihop området som en samlad enhet där det fanns oexploaterad mark mellan tomterna. Enligt EVL var taxeringsvärdena som fördelningsgrund. I förrättningen angavs att vägföreningen skulle ansvara för skötseln av vägarna och de allmänna platserna inom båtnadsområdet. De allmänna platserna var till stor del skog inom tio privatägda fastigheter. Dessa fastigheter beskrevs som belastande. Någon anteckning om belastningen gjordes inte i fastighetsregistret på berörda fastigheter.

Totalt kom vägföreningens båtnadsområde att bestå av ca 350 000 kvadratmeter grönområden, 15 000 kvadratmeter vägnät fördelat på sex vägar. Alla vägar går direkt eller via någon annan väg ner till stranden vid havet. Föreningen har för närvarande 220 delägande fastigheter, varav de flesta har mer än en ägare. Ett tiotal av dessa fastigheter ägs av personer boende i Tyskland, Danmark eller Norge. De privatägda grönområdena ägdes från början och nu av ett tiotal olika ägargrupper.

I samband med Anläggningslagens införande 1973 bestämdes att taxeringsvärden inte fick användas som fördelningsgrund.

"Det blir vi i styrelsen som får ta deras frustration. De tror att inskränkningen bara kan tas bort. Det visar sig att kommunens politiker inte heller förstår problemet. De tycker att lite fler hus här och sär inom området inte spelar så stor roll."

Åren gick och många fastigheter bytte ägare. Ägarbyten inom grönområden skedde främst genom överlåtelser från föräldrar till barn.

2016 ville ägarna till en av de belastande fastigheterna avstycka ett antal lotter för bebyggelse. Deras första yrkande avsåg ett område som var beskrivet som hedmark. Länsstyrelsen avstyrkte detta för att de vid en inventering funnit att det fanns ett antal rara växter. Ägarna återkom med en ny ansökan om avstyckning på en annan del av fastigheten. I den nya ansökan på ett annat område inom fastigheten begärde de att det tidigare lantmäteriförrättningen skulle omprövas så att de nya styckningslotterna inte belastas av vägföreningens skötselansvar samt att nya andelstal fastställs.

Under den nya förrättningen upprepade förrättningslantmätaren det beslut som fattats i tidigare förrättning om föreningens ansvar även för de allmänna områdena. Detta var en överraskning för de flesta under förrättningshandläggningen, även för de som ägde någon belastande fastighet. Många undrade vad det innebar i praktiken. Förrättningslantmätaren konstaterade att föreningsstämman beslutar om nivån på skötseln som sedan ska utföras av styrelsen. Föreningen ska stå för alla kostnader medan fastighetsägarna ska få intäkterna.

Förrättningen genomfördes så att den belastning som fanns på de delar av fastigheten som styckades av togs bort. Förrättningslantmätaren konstaterade att alla delägare i vägföreningen blev av med tillgång till de grönområden som avstyckades och ska ersättas för den förlusten. Den vinst som uppstod för ägarna till styckningslotterna ska delägande fastigheter ha del av.

Vid första föreningsstämman efter förrättningen tog styrelsen upp frågan om nivån på hur grönområdena ska vara. Tre alternativ diskuterades. Stämman beslutade om ett mellanalternativ som innebar att stigarna mellan vägarna ska hållas öppna, att en viss gallring ska ske av träd inom området och att allt arbete ska ske i samverkan med fastighetsägarna. För trädgallring ska en expert inom skogsvård anlitas.

Stämman beslutade också om att föreningen skulle ansöka om medlemskap i Södra Skogsägarna för att få rådgivning, utförande av avverkning samt köp av virket. Men för att de ska ta på sig uppdraget krävde Södra Skogsägarna att ett ”arrendeavtal” ska träffas mellan dem och respektive fastighetsägare. Dessutom träffade föreningen ett ettårigt avtal med grönområdesägarna om gallring, ibland med särskilda villkor. Ägarna till en av fastigheterna ville inte ingå ett sådant avtal. Gallringen på den fastigheten fick därför i samråd med fastighetsägarna genomföras av ett företag som tidigare utförs vissa mindre röjningsuppdrag inom området.

I samband med gallringen fick angränsande tomter markera om de ville ha särskilda träd borttagna. Dessa önskemål var i de flera fall större än vad som var behövligt ur skogsvårdssynpunkt, vilket skapade en del missnöje. Gallringen genomfördes successivt under tre år av Södra Skogsägarna, som också köpte in virket. Vägföreningen stod för alla kostnader medan markägarna fick alla intäkter.

Inom föreningen tyckte vi att den ekonomiska fördelningen var oskäligt så vi undrade hur skötseln och fördelningen av kostnader och intäkter hade gått till tidigare eftersom det helt uppenbart hade skett vissa röjningar före 2017 års förrättning. Eftersom de allra flesta i styrelserna mellan åren 1980 och 2017 inte längre levde gick vi i styrelsen igenom protokollen från styrelsernas sammanträden och föreningsstämmorna under den tidsperioden. Inte någonstans nämns skötseln av grönområdena. Vi konstaterade att styrelserna under den perioden till största delen bestod av de som ägde större delen av grönområdena. Vår gissning är att var och en skötte sin mark själv. De borde då ha tagit såväl kostnaderna som intäkterna själva.

Vi vände oss till REV för att höra deras åsikt och fördelning av kostnader och intäkter. De kunde bara upprepa det som står i förrättningsbeslutet dvs inte preciserat om det är brutto- eller nettointäkter som markägarna ska få.

Nu sker det fler och fler ägarbyten av de belastande fastigheterna. Från styrelsen tar vi alltid kontakt med de nya ägarna för att informera om gällande bestämmelser. De har ofta svårt att förstå det och ifrågasätter detta. Flera har begärt planbesked för nybyggnad för fritidsbebyggelse inom de områden som är belastande.

Syftet med grönområdena i detaljplanerna är att det inte ska vara så tätt mellan husen. När nu obebyggda grönområden säljs för ett par miljoner kronor vill de nya ägarna åtminstone försöka tjäna på sitt köp. De kanske inte ens fick information om att det fanns en inskränkning i förfoganderätten eftersom det inte finns några uppgifter i fastighetsregistret. Det blir vi i styrelsen som får ta deras frustration. De tror att inskränkningen bara kan tas bort. Det visar sig att kommunens politiker inte heller förstår problemet. De tycker att lite fler hus här och där inom området inte spelar så stor roll. Men vad blir då kvar? En villamatta?

Inom området finns också parkeringsplatser som inte ingår i gemensamhetsanläggningen eftersom de inte var fullt utbyggda vid något av förrättningstillfällena. En av parkeringsplatserna beskrivs som att den fullt utbyggd skulle kunna ha 200 parkeringsplatser. I dagsläget är den utbyggd till hälften. På denna utbyggda del finns en kommunal teknikanläggning som också innehåller en allmän toalett tillgänglig för vandrare längs Skåneleden. Kommunen har en andel i gemensamhetsanläggningen för sin byggnad och en andel för likadan anläggning i den andra änden av vägsystemet. Problemet med denna stora parkeringsplats är att den varken ingår i gemensamhetsanläggning eller är belastande. Vem ska då ansvara för underhållet speciellt eftersom den också fungerar som vändplan för till exempel sopbilar och snöröjningsfordon?

Eftersom vi arbetar aktivt med röjning av stigar och långsiktiga planer för skogsskötseln och vägsystemet krävs det också en långsiktig ekonomisk plan. Med nuvarande medlemsavgift är det en utmaning att få ekonomin att gå upp från löpande skötsel, framtida större åtgärder avseende skogsskötseln och vägförbättringar.

Det är inte alltid så attraktivt att vara med i en styrelse med dessa problem. Själv lämnar jag styrelsen efter åtta år och mera kunnig om flera svagheter i den befintliga juridiska strukturen.

Text: Ewa Swensson

Tidigare förrättningslantmätare, utvecklingschef inom fastighetsbildningsdivisionen i Lantmäteriet samt överlantmätare i Uppsala, Västmanlands, Skåne och Hallands län