SE MÄNNISKAN – MÖT BEHOVEN
- för 30 minuter sedan
- 2 min läsning
På samma sätt som ränta är nyckeln till inflation – och inte tillväxt, är excessiv hyresoptimering ofta nyckeln till vakanser – snarare än till långsiktig avkastning. Jakten på ultimat optimering är inget nytt fenomen. Historien visar gång på gång hur ensidig maximering tenderar att slå tillbaka. I fastighetsbranschen tar detta sig i dag uttryck i rubriker om den så kallade butiksdöden, tomma butikslokaler och ödsliga torg som en gång, för inte så länge sedan, ekat av skratt och rop. Frågan om hur vi kommit hit blir därför oundviklig: vad är det egentligen som får butikerna att stänga – och vad är det som får hyresgäster att lämna?
I ett av mina samtal med Jan Carlzon – han som rev murarna och revolutionerade flygbranschen under sin tid som VD på SAS – diskuterade vi den rådande butiksdöden och hur man får ett fastighetsbolag att växa – på riktigt. Carlzon beskrev metaforiskt situationen som ett maskineri – där hyresgästerna är det som driver fastighetsbolagen framåt. Metaforen härleder till slutsatsen om att fastighetsbolags långsiktiga framgång vilar ytterst på dess förmåga att förstå, bemöta och framför allt tillgodose sina hyresgästers behov.
Med avstamp i det tankesätt som en gång bidrog till att rädda en pressad flygmarknad valde jag i mitt examensarbete att undersöka dess tillämpbarhet på en idag minst lika pressad fastighetsmarknad. Studien bygger på djupgående analyser av en samtida hyresförhandling mellan ett etablerat fastighetsbolag och en mindre, nystartad verksamhet i en Stockholmsförort. Analysens ramverk var spelteoretiska modeller, och målet var att identifiera paretoineffektiva utfall – situationer där samtliga parter i praktiken förlorar.
Studiens resultat visar att ett ensidigt fokus på kortsiktig hyresmaximering ofta leder till utfall som missgynnar såväl hyresgäster som fastighetsägare. Fastän en högre initial hyra förbättrar kalkylen i teorin, ökar det i praktiken risken för vakanser, utdragna omförhandlingar och, i värsta fall, konkurser. De faktiska kostnaderna för tomställda lokaler, omställningstider och tappad attraktionskraft tenderar lätt att underskattas i beslutsprocessen.
Samtidigt indikerar studien även att mer behovsanpassade hyreslösningar, såsom flexiblare villkor i uppstartsfasen, kan ge upphov till stabilare kassaflöden och lägre risk över tid. Hyresförhandlingar som förs med ett strikt nollsummeperspektiv tenderar att låsa parterna vid ineffektiva utfall. När hyresförhandlingens struktur i stället utformas för att synliggöra gemensamma intressen – såsom långsiktig beläggning, kundflöden och områdets attraktionskraft – ökar sannolikheten för avtal som båda parter tjänar på.
Den i sammanhanget kanske viktigaste slutsatsen är därav att butiksdöden i första hand inte är ett efterfrågeproblem – utan ett incitamentsproblem. När hyresförhandlingar reduceras till ett nollsummespel riskerar båda parterna i en hyresförhandling att förlora. Genom att istället se hyresgästen som en samarbetspartner – snarare än en motpart – kan fastighetsägare lägga grunden för levande stadsmiljöer, lägre vakanser och på sikt: en mer hållbar avkastning.
Att se människan och möta dess behov är därmed inte ett mjukt ideal. Det är en hård, företagsekonomisk nödvändighet – vars konsekvenser återspeglas i gemene mans vardag.
Text:
Zackaria Rafik
KTH, Civilingenjör Samhällsbyggnad
