När fastighetsbolaget tar steget in i samhällsbyggandet
- ellennorman
- 24 nov.
- 4 min läsning
Privata fastighetsbolag har länge varit centrala aktörer i stadens utveckling, men deras roll är i förändring. Det räcker inte längre att bygga och förvalta. Idag förväntas bolagen också bidra till social hållbarhet. Men vad innebär det i praktiken, när lönsamhet och samhällsansvar ska kombineras?
Otto Granboms masteruppsats Commercial real estate companies as urban developers - social and financial responsibilities in conjunction vid Malmö universitet undersöker hur det här ser ut i verkligheten. Studien fokuserar på Vasakronan, ett av Sveriges största fastighetsbolag, med en affärsmodell som bygger på att långsiktigt äga och utveckla kommersiella fastigheter i de största stadskärnorna. Vasakronan upplever, likt många andra företag, en förväntan på ett större socialt ansvarstagande, men påverkas också av att ämnet, ur ett fastighetsföretags perspektiv, är tämligen nytt. Företagets medarbetare upplever ofta att det är enkelt att formulera strategiska mål, men att det är svårare att förstå hur man ska omsätta dessa mål till de vardagliga beslut som egentligen präglar företagets samhällspåverkan.
De frågor uppsatsen utgår från är följande: Om det är så svårt att omsätta kraven på socialt ansvarstagande till faktiska, konkreta åtgärder, vad driver då egentligen fastighetsbolagens ambitioner att delta i stadsutvecklingen? Och hur hänger deras insatser ihop med vad vi i praktiken menar med en socialt hållbar stad?
Att investera i helheten
Vasakronan äger inte bara enstaka byggnader, utan ibland stora delar av hela kvarter. De flesta av deras fastigheter ligger i centrala lägen, nära kollektivtrafik och andra funktioner. Det är en medveten strategi – inte minst för att skapa synergier mellan olika innehåll, och därmed höja områdets attraktionskraft.
Det är just detta som är kärnan i Vasakronans sätt att tänka stadsutveckling. Ett område som upplevs som tryggt, tillgängligt och levande genererar rörelse, vilket i sin tur ökar konsumtion, efterfrågan och fastighetsvärden. Därför har Vasakronan incitament att investera i mer än själva byggnaden: det handlar om hela miljön runt omkring. Om trottoaren, parken, bottenvåningarna och flödena mellan dem.
Detta innebär också att företaget ibland prioriterar verksamheter som inte är mest lönsamma per kvadratmeter, men som skapar värde i det större perspektivet. Det kan handla om att prioritera restauranger, kulturverksamheter eller aktörer och funktioner som bidrar till trygghet och folkliv. För kontorshyresgästen är området lika viktigt som kontoret.
Begreppen “attraktivitet” och “social hållbarhet” - relaterade, men inte synonyma
Mot bakgrund av föregående stycke har Vasakronan alltså fullt legitima skäl att investera i de områden de verkar i, för att göra dem så attraktiva som möjligt. En attraktiv stadsmiljö uppfattas som något positivt, och trygghet, funktionsblandning, arkitektonisk variation och levande gaturum är exempel på stadskvaliteter som uppskattas av såväl fastighetsbolag och kommuner som av invånare. Genom att främja dessa kvaliteter kan Vasakronan därför anses bidra till en mer attraktiv stad. Samtidigt finns det begränsningar för i vilken utsträckning denna attraktivitet bidrar till social hållbarhet, då det finns fall där attraktivitet faktiskt inte är detsamma som social hållbarhet.
Ett konkret exempel som kan användas för att illustrera attraktivitetsbegreppets begränsning är hemlöshet. I fallet Vasakronan är det som vore mest attraktivt, och mest ekonomiskt gynnsamt, att skapa ytor och områden hemlösa inte kan vistas i. Detta är såklart inget socialt hållbart förhållningssätt. På liknande sätt kan begreppet gentrifiering användas för att synliggöra skillnaderna i begreppen: Gentrifiering leder till högre hyror och är således, utifrån ett fastighetsbolags perspektiv, så gott som alltid attraktivt. Ur ett socialt hållbarhetsperspektiv är begreppet betydligt mer komplext.
Studien visar således att socialt ansvarstagande kan kombineras med affärsmässighet, men att intressena, för det ekonomiskt rationella företaget, begränsas. I vissa fall sammanfaller de – till exempel när ökad trygghet gynnar både fastighetsvärden och boendemiljö. I andra fall gör de inte det.
Vad är bolagens roll – och var går gränsen?
Studien ger inte några enkla svar, men pekar på att Vasakronan – och bolag med liknande förutsättningar – redan i praktiken agerar som stadsbyggare. När de planerar, utvecklar och positionerar sina kvarter, sker det med hänsyn till rörelsemönster, verksamhetsmix, trygghetsfrågor och kopplingar till kollektivtrafik. Vasakronans affärsmodell innebär också att företaget arbetar långsiktigt med sina områden - ofta mer långsiktigt än kommunerna, vars politiker vill bli omvalda vart fjärde år.
Frågan blir hur långt ansvaret ska sträcka sig. Ska det vara upp till varje bolag att avgöra vad som är ett socialt hållbart område? Eller bör det finnas en tydligare fördelning mellan offentligt ansvar, marknadens drivkrafter och medborgarnas intressen? Och vad händer med de områden där det saknas kommersiella intressen?
Det offentliga äger inte längre all mark, särskilt inte i centrala lägen. Samtidigt är det just där mycket av den sociala dynamiken utspelar sig – på gator och torg mellan kontor, butiker och restauranger. När fastighetsägare i praktiken utformar dessa rum, uppstår ett demokratiskt underskott om inte samhället sätter upp tydliga spelregler.
Slutsats: möjligheter och skav
Fastighetsbolag som Vasakronan har både verktyg och incitament att bidra till kvalitativa stadsmiljöer. Deras affärsmodell bygger på långsiktighet, och de har både kapital och kompetens att agera strategiskt. Men det är viktigt att förstå på vilka grunder deras samhällsengagemang vilar – och att det inte alltid sammanfaller med allmänintresset.
Ska vi skapa städer som är både attraktiva och rättvisa krävs ett samspel. Bolagen behöver tydligare riktlinjer och incitament för att integrera sociala värden i projekten, och vissa företag, som inte är lika etablerade som Vasakronan, kan behöva få upp ögonen för de mervärden som kan skapas med en helhetsorienterad fastighetsutveckling. Den offentliga sektorn behöver nyttja, men också förstå, de premisser fastighetsföretagens fastighetsutveckling utgår ifrån. Det finns stora potentiella vinster i att engagera fastighetsföretagen, men också risker om man blir alltför beroende av den privata sektorns engagemang. Då riskerar vi att få stadsdelar och städer som är attraktiva och hållbara på ytan, men blinda för den sociala komplexiteten under.
Text:
Otto Granbom
Malmö universitet
Masterutbildning: Urban Business and Development - Real Estate and Transport
Kandidatutbildning: Stadsbyggnad, stadsutveckling och planering
