Ägarlägenheter och bostadsrätter

Seniorsektionen diskuterade under hösten 2025 de olika boendeformerna ägarlägenheter (ÄL) och bostadsrätter (BR). Vi har fått externt stöd av Olof Pettersson Herold, JM:s expert på området, Ingegerd Hedmark, Structor, som jobbat med styrelser för samfälligheter och Göran Olsson, före detta VD i Sveriges Bostadsrätter. Från Seniorsektionen har Björn Hedlund, tidigare på JM och Bertil Adolfsson deltagit. Björn initierade JM:s byggande av ÄL, medan Bertil har ett brett kontaktnät i dessa frågor.

Ägarlägenheter (ÄL) och bostadsrättslägenheter (BR) är släkt. De har samma uppgift att förse bostadsmarknaden med bra bostäder. Men de lyder under olika lagar och bestämmelser. De har också olika födelsedata. Den 31 januari 1930 lades lagförslaget om bostadsrättsföreningar fram för Sveriges riksdag av kunglig majestät. Den 1 maj 2009 tillkom möjligheten att bilda ÄL. Denna boendeform är alltså ett betydligt yngre syskon. För närvarande finns drygt 4 200 ÄL i landet, en knapp miljon BR samt drygt 1,75 miljoner hyresrätter (HR). Men småhusen dominerar med antalet nära 2,15 miljoner.

Syftet med denna artikel är att lyfta fram de juridiska och ekonomiska skillnaderna mellan BR och ÄL.

Den nuvarande bostadsrättslagen är från 1990. Lagen innehåller regler om bostadsrättsföreningar och bostadsrätter. Bostadsrättsföreningen äger fastigheten och upplåter lägenheten med nyttjanderätt. År 2004 kom lagen om tredimensionella fastigheter. Den gjorde det möjligt att bilda fastigheter ovanför mark, ovanpå en annan fastighet eller i utrymmen under mark för tunnlar, t ex för tunnelbanan, i en så kallad tredimensionell fastighetsbildning. En politisk oro kunde noteras för att tredimensionella lägenheter skulle konkurrera ut bostadsrätter och hyreslägenheter.

Politiken ändrades och år 2009 infördes i lagen bestämmelser om ägarlägenheter. Det blev då möjligt att äga sin egen lägenhet och få lagfarten införd i fastighetsregistret (FR). Bankerna fick en större säkerhet då belåningen också redovisades i pantbrevet, som registrerades i FR. För en ägarlägenhet gäller samma regler och ansvar som för ett småhus eller radhus.

JM är den bostadsbyggare som för närvarande leder skapandet av ägarlägenheter. Drygt

1 250 ägarlägenheter har man hittills färdigställt och ytterligare 480 lägenheter är under byggnad.

JM:s lägenheter har få tillhörande anläggningar och små gemensamma ytor. Byggnadernas krav på underhåll har minimerats. Driftkostnaderna hålls låga. Varje lägenhetsägare betalar kostnaderna direkt för sitt vatten och sin elkonsumtion. En gemensamhetsanläggning för parkering är knuten till ägarfastigheten, där varje ÄL är delägare.

Jämförelse mellan ägarlägenheter och bostadsrätter.

Ägarlägenheter (ÄL)

• I en fastighet med ägarlägenheter finns inga andra ägare än de som köpt sina lägenheter.

• Ägaren har stor frihet att på eget ansvar bygga om och renovera lägenheten.

• Ägaren kan hyra ut lägenheten utan krav på särskilt tillstånd.

• Fastighetsavgift betalas årligen direkt till staten på max ca 9 000 kr.

• Ägaren har eget ansvar för underhåll och reparation.

• Lagfartsavgift på 1,5% av köpeskillingen betalas av ägaren till staten.

• ÄL:s ägare betalar själv för räntan på lånen.

• Då ÄL är relativt nya på marknaden är det svårt att uppskatta marknadsvärdet.

  
  

Bostadsrätter (BR)

• Bostadsrättsföreningen (BRF) äger hela fastigheten.

• BRF:s styrelse ska ge tillstånd för ombyggnad.

• Föreningens styrelse ska ge tillstånd för uthyrning.

• Gemensamma kostnader ingår i månadsavgiften.

• BRF svarar för reparationer av gemensamma ytor och funktioner.

• Vissa BRF tar ut en mindre avgift vid försäljning av lägenhet.

• BRF har fullt ansvar för fastighetens lån. Räntan ingår i avgiften för lägenheten. I en förening med svag ekonomi kan låneräntan bli högre för en enskild BR.

• Boendeform med en etablerad marknad och med ett stort underlag för värdering.

JM har systematiskt minimerat samfällighetens uppgifter:

• Få gemensamma ytor och anläggningar

• Litet underhållsbehov

• Låga driftskostnader

• Anpassade installationer

• (Mätning i varje fastighet av el, vatten och värme)

• (Egen bredbandslösning, Telia öppen fiber)

• Egen P-plats ingående i gemensamhetsanläggning och kopplad till lägenheten

  
  

Hur fungerar förvaltningen?

I början av förvaltningen har en person från JM deltagit i samfällighetsföreningens styrelse för att bidra till en korrekt förvaltning. Föreningen kan också mot kostnad anlita sakkunniga som ordförande eller ledamot som stöd till styrelsens arbete. I andra länder finns särskilda bolag som tar hand om förvaltningen - något som på sikt kan behövas även i Sverige. Då antalet ÄL i landet ännu är litet är erfarenheterna tills vidare begränsade.

”Antalet konkurser bland BRF är nu det största på över ett decennium, enligt Sveriges Bostadsrätts Centrum AB, SBC. Under de senaste tio åren har konkurserna varierat kraftigt. Från 3 föreningar under 2017 till 71 år 2022. Men 2024 sticker ut.”

Problem med BRF

Antalet konkurser bland BRF är nu det största på över ett decennium, enligt Sveriges Bostadsrätts Centrum AB, SBC. Under de senaste tio åren har konkurserna varierat kraftigt. Från 3 föreningar under 2017 till 71 år 2022. Men 2024 sticker ut. Vid årets slut hade hela 117 bostadsrättsföreningar avslutade konkurser, enligt statistik från Kronofogden.

Den ekonomiska pressen på föreningarna har lett till att många innehavare står inför den omedelbara risken att förlora både hem och investering. När en BRF går i konkurs är konsekvenserna för BR allvarliga. BR omvandlas då till hyresrätter (HR), vilket kan leda till att en boende förlorar makten över sin investering. Trots att de boende har rätt att bo kvar kan fastigheten säljas på exekutiv auktion, vilket innebär att hyrorna kan förändras, det vill säga oftast höjas. De boende har kvar sina banklån för köpet av borätten, trots att BR har upphört att existera.

För att minska risken att köpa in sig i en ekonomiskt osäker förening rekommenderar SBC att man ser över BRF:s ekonomi inför det enskilda bostadsköpet. Har föreningen en belåning på 12 - 15 000 kr per kvadratmeter räknas den som högt belånad. Köparen bör även kontrollera om BRF äger den bebyggda marken eller har andra rättigheter/skyldigheter.

Mot den skisserade bakgrunden har vi stor förståelse för juristen Ingrid Ugglas aktuella förslag att tillåta ombildning av BR till ÄL. Detta kräver en reviderad lagstiftning. En utredning bör tillsättas med uppgiften att klargöra krav och risker för en sådan utveckling.

Text:

Anders Åberg & Bo Göran Hellers

Samhällsbyggarnas seniorsektion