Hur enkelt kan ett fritidshus vara?
Ett fritidshus är ett bostadshus. Fritidshus varierar från den gamla enkla oisolerade stugan utan rinnande vatten och utedass till nybyggda hus för permanentboende (med alla dess bekvämligheter). Frågan i det aktuella rättsfallet, mål F 13874-25, från Mark- och miljööverdomstolen (MÖD) var om fritidshuset var av en allt för enkel standard för att kunna bilda en bostadsfastighet.
Fastigheten som skulle delas var på 8,5 ha och består framförallt av berg och klippor. Fastigheten är en del av en ö i den Bohuslänska skärgården. Lotten skulle omfatta ett fritidsboende fördelat på två byggnader, 12 kvm respektive 20 kvm. Byggnaderna uppfördes på 1940-talet, dvs innan regler om strandskydd och bygglov, och saknar el och lösning för vatten och avlopp. I den mindre stugan, längst ifrån vattnet, finns sovdelen och det är bara fri ståhöjd i mitten av stugan. I den större stugan, närmast vattnet, finns en enkel diskbänk och torrtoalett. Avståndet mellan byggnaderna är cirka 21 meter och höjdskillnaden cirka 6 meter.
Lantmäterimyndigheten (LM) samrådde med länsstyrelsen som motsatte sig fastighetsbildningen med hänvisning till strandskyddet. LM beslutade då att ställa in förrättningen, fastighetsägaren överklagade. Mark- och miljödomstolen (MMD) tillät andrahandsyrkandet, vilket innebar en passage närmast vattnet. MMD ansåg att den enkla standarden inte utgjorde hinder och att fastighetsbildningen befäster ett sedan länge etablerat förhållande.
MÖD började med att peka på det rörliga friluftslivets stora intresse i området. Domstolen ansåg att byggnaderna var för enkla och inte utgjorde en självständigt fungerande bostad, vilket gjorde att det inte var en lämplig fastighet enligt FBL 3:1. Enligt MÖD så genererade byggnaderna ingen, eller endast marginell, hemfridszon. Den föreslagna fastigheten skulle därmed strida mot strandskyddet enligt FBL 3:2 2 st. MÖD fastställde LM:s beslut att ställa in förrättningen, domen fick inte överklagas.
Vad var det då som fällde avgörandet? Var stugan med sängen för liten? Var det för långt från sängen till toan? Rättsfallet ger inga klara riktlinjer. I rättsfallet nämns det att VA-frågan var på gång att lösas gemensamt för hela ön, skulle det i så fall göra att standarden blir tillräcklig för fastighetsbildning? Här ger MÖD tydligt svar att det inte ändrar bedömningen.
En parallell kan dras med bostadsarrende. Enligt jordabalkens 10 kap 1 § ska ett bostadsarrende omfatta rätt att uppföra eller bibehålla ett bostadshus. I förarbetet från 60-talet framgår att det inte förutsätter någon viss minimistandard eller att huset skall vara beboeligt året runt, man ansåg att det allmänna språkbruket torde ge tillräcklig ledning. Jakthyddor och sjöbodar kan icke betecknas som bostadshus enbart därför att de erbjuder en primitiv övernattningsmöjlighet, enligt förarbetet (SOU 1966:26 s. 82). Förarbetet nämnde däremot kolonistugor som möjliga bostadshus. I NJA 1974 s 345 ansågs en kolonistuga på 24 kvm inrymmande rum och kök vara ett bostadshus och därmed ett bostadsarrende. Några kopplingar mellan FBL och bostadsarrenden gjordes dock inte i det aktuella rättsfallet.
Ytterligare en parallell finns till PBL, där det också finns gränsdragningsfrågor gällande fritidshus. Mitt tips är att gå in på Boverkets Kunskapsbanken och läsa avsnittet ”Krav på fritidshus”.
Det bör noteras att det i det aktuella fallet var fråga om en klyvning och inte en avstyckning. När klyvning används för att dela upp ett dysfunktionellt samägande finns i praxis vissa lättnader i tillåtlighetsprövningen, något som inte verkade vara aktuellt i detta fall.
Avslutningsvis ställde MÖD in med hänvisning till FBL 3 kap 1-2 §§, dessa paragrafer ska prövas likadant oavsett om länsstyrelsen eller kommunen har synpunkter. Dvs LM ska i varje förrättning bedöma om det är en självständigt fungerande fritidsbostad.
Text: Fredrik Warnquist
Universitetsadjunkt Fastighetsvetenskap
Lunds Tekniska Högskola, LTH
