Cambridgestudenten som formar branschen

"AI kan skapa en likvärdig kris som för USA:s industriarbetare efter Kinas inträde i WTO."

Redan som barn siktade Adam Tyrcha mot Cambridge University och lyckades bli antagen bara 17 år gammal. Idag är han en av de tyngsta rösterna i den nordiska fastighetsbranschen i sitt arbete som Chief Growth Officer och Head of Research på Newsec. Men förutom det djupa intresset för samhällsbyggnad, siffror och analyser, har han också en reslust som fört honom till USA:s samtliga delstater och 83 andra länder i världen.

Text: Lo Bäcklinder | Foto: Rosie Alm

Adam Tyrcha är född 1994, samma år som hans arbetsgivare Newsec grundades. Bolaget växte fram ur den svenska 90-talskrisen och är idag Sveriges och Baltikums ledande bolag för fastighetsförvaltning, rådgivning och transaktioner. Adam själv har i rekordfart utvecklats till en av branschens mest tongivande personer och fick en rivstart genom att växa upp i en familj präglad av studiedisciplin.

– Mina föräldrar invandrade från Polen på 1980-talet. Mamma är professor i matematisk statistik, pappa är högutbildad inom IT-området och jag lärde mig tidigt att fokusera på min utbildning.

Intervjun med Adam äger rum i den timslånga skarven mellan två av de möten han har inplanerade denna dag då han är på snabbvisit i Göteborg. Samtalet ska komma att handla om studiedisciplin, rekordkarriär och tunga omvärldsanalyser. Men även om orden vittnar om stor målmedvetenhet, ger Adam ett intryck av att vara en lågmäld och lite eftertänksam person. Platsen är Newsecs lokalkontor, beläget på en av stadens mest centrala adresser. I Stockholm har han sitt kontor mitt på Stureplan. Men även om han tidigt i livet hade ett kvalificerat jobb i fastighetsbranschen som mål, började han sin bana långt ifrån innerstäderna och dess hektiska affärsliv. 

Kombinationen av akademisk spets och global erfarenhet präglar Adam Tyrchas syn på en bransch i snabb förändring

Engelskspråkiga skolor

När Adam föddes bodde familjen Tyrcha i Stockholmsförorten Akalla, men flyttade efter ett par år till Kungsängen, ytterligare några mil från Stockholm. Hela sin grundskole- och gymnasietid reste dock Adam först till Djursholm och sedan till Stockholms innerstad för undervisning i engelskspråkiga skolor. Kanske var det kontrasten mellan den naturnära, familjevänliga förortsmiljö och stadslivet bland sekelskiftehusen, som tidigt väckte hans intresse för fastigheter och samhällsbyggnad.

– Jag minns att jag redan som barn var intresserad av hur och varför man byggde som man gjorde och vilka faktorer som påverkade, minns han.

Vid 12 års ålder hade både han och hans föräldrar siktet inställt på att han skulle studera vidare på något av de engelska prestigeuniversiteten Oxford eller Cambridge. Då Adam börjat skolan redan som femåring, var hans gymnasiestudier avklarade tidigare än för hans jämnåriga. Efter flera resor till England, för intervjuer på Cambridge, fick han besked om att han klarat den rigorösa antagningsprocessen och fått en plats för att läsa ”Land Economy” redan som 17-åring.

– Den dagen var en av mina lyckligaste, beskriver han nöjt.

Doktor vid 24 år

En kandidatexamen på Cambridge, med inriktning på fastigheter, följdes av en master på Henley Business School och sedan åter till Cambridge där han som 24-åring avlade sin doktorsexamen om ämnet svensk migration och bostadspriser. Redan ett år tidigare hade han fått chansen att börja arbeta på Newsec genom en praktikplats sponsrad av skolan.

– Innan dess hade jag sommarjobbat vid flera tillfällen i England och fått bekräftat en del fördomar om att man står lågt i rang när man kommer in som ny på en arbetsplats. På ett kontor fick jag börja med att göra kaffe till var och en av mina arbetskamrater när jag kom på morgonen. Det tog ungefär 45 minuter innan jag var klar med det. Det var också strikta hierarkier som avgjorde vem som pratade med vem och inga medarbetare gick någonsin hem för dagen innan chefen lämnat kontoret.

Ur den upplevelsen växte en vilja att arbeta i ett svenskt företag, med bara minimal erfarenhet från svensk arbetsmarknad. Även att använda svenska som vardagsspråk var nytt, trots att han är uppväxt i Sverige.

– Idag brukar jag säga att jag har tre modersmål. Först polska som vi pratade hemma i familjen, sedan har hela min skolgång varit på engelska. Nu när jag jobbat ganska länge på Newsec har svenskan också blivit ett av mina tre förstaspråk.

Blandad yrkesroll

Från att ha kommit in i företaget på en praktikplats har Adam snabbt erövrat flera viktiga roller i organisationen.

Vad gör du på jobbet idag? 

– Jag har en ganska blandad roll just nu. Under större delen av min tid på Newsec har jag varit chef för ett team på åtta personer som jobbar med research och strategisk analys kopplat till fastighets- och samhällsbyggnadsbranschen. Vi gör många externa kunduppdrag åt fastighetsbolag och kommuner, exempelvis för att ta fram underlag inför planering av byggprojekt. Men vi jobbar även mycket internt. I det arbetet ingår bland annat att jag ansvarar för vår gratisrapport Newsec Property Outlook som vi ger ut två gånger om året. Jag jobbar dessutom delvis inom vår investment managementavdelning där jag är tillväxtansvarig med fokus på att försöka få internationella kunder att etablera sig på den nordiska marknaden. Min tredje roll är att jag har blivit lite av en talesperson för bolaget och gör många presentationer och skriver en del krönikor.

Att göra analyser av en värld och en bransch i ständig förändring, i en tid som präglas av nya världspolitiska infall och konflikter i stort sett dagligen, kräver mod och skärpa. Turerna kring USA:s och Israels krig mot Iran förändras ständigt vid tiden för intervjun, vilket skapar stor oro i världen.

”Det finns en sak som jag tycker att man pratar alldeles för lite om, men som oroar mig väldigt mycket och det är att vi har den lägsta nettoinvandringen på hela 2000-talet.”

Vågar du ta temperaturen på branschen just nu, för en tidning med lång pressläggning?

– Likväl som med effekterna av pandemin och Rysslands invasion av Ukraina, kan man prata om ett före och ett efter. Även om den här krisen smög sig på lite, hade den ett startdatum och det är oklart hur länge den skall pågå. USA:s attack av Venezuela hade ingen större påverkan på situationen i Sverige, men när kriget mot Iran inleddes började vi ana att det skulle bli långvarigt. Generellt sett kan man säga att osäkerhet aldrig är bra för branschen. Men om man lyfter blicken lite ser vi att det trots detta är fortsatt starka prognoser för konjunkturen. Matmomssänkningen, lättnaden i amorteringskraven och att arbetslöshetssiffrorna går åt rätt håll, bidrar till att stimulera BNP-tillväxten och allt detta är positivt för fastighetsbranschen.

Förutom dessa faktorer nämner Adam dessutom distansarbetesökningen efter pandemin, som något som påverkar branschen i stor utsträckning. I dagsläget är Sverige åter på 80 till 85 procent arbete på plats, vilket motsvarar ungefär tre och en halv dag i veckan på kontoret per anställd, jämfört med mellan fyra och fyra och en halv dag före pandemin. Övriga Europa, som till en början sackade efter, har nu också börjat komma i kapp.

– I USA är motsvarande siffror drygt 55 procent, något som jag skrev om i en krönika i Fastighetsvärlden för ett tag sedan, för att ge en lite ny bild av varför siffrorna är så låga. Visst finns det en hel del livfulla städer, men de flesta stämmer inte alls in på den bilden som jag tror att många svenskar som kanske besökt New York har. I otaliga amerikanska städer tycker jag att stadsbyggandet har fallerat i de centrala delarna. Där har man byggt rena kontorsområden med stora bilvägar som leder in till stadskärnorna, vilket gör att det blir långa avstånd mellan byggnaderna. Det finns också väldigt få inslag av bostäder, restauranger och butiker mellan husen.

Adam har besökt ett fyrtiotal amerikanska stadskärnor och har där sett många exempel på mer eller mindre obefolkade områden, där de anställda parkerar inne i byggnaderna och tar hissen direkt upp till sitt kontor. Gym och restauranger finns också inne i fastigheterna och gatorna saknar i stort sett gatuliv och lämnas i huvudsak till hemlösa drogmissbrukare. Detta skapar en otrygg gatumiljö, både för de som arbetar i områdena och de mindre gynnade. Kombinerat med långa resvägar, leder situationen i sin tur till att många amerikaner hellre jobbar hemma än pendlar till arbetsplatsen.

"Förra sommaren fullföljde jag mitt mål att besöka alla USA:s 50 stater."

Besökt 83 länder

Att Adam har sett 40 amerikanska städer på sin fritid vittnar om ett ovanligt stort reseintresse, vilket han bekräftar med lite extra glitter i ögonen.

– Förra sommaren fullföljde jag mitt mål att besöka alla USA:s 50 stater. Om man bortser från den aktuella politiken är det ett fantastiskt land att resa i. Jag har ett stort intresse av att se olika typer av natur, allt från de unika vyerna i Grand Canyon eller Yellowstone till de områden i landet som är mer lika Europa. Som den fastighetsnörd jag är, vill jag också se olika typer av städer, därav min kunskap om citykärnorna.

Med USA-målet avprickat satsar han på nästa. Han har redan varit i 83 FN-erkända länder och med sommarens resa till Mongoliet, Kazakstan, Kirgizistan, Uzbekistan och Tadjikistan med fästmön, planerar han att komma ännu ett steg närmare 100-strecket som är nästa etappmål.

– Genom resorna får jag mycket av min återhämtning och jag ser alltid till att ha flera både kortare och längre resor bokade, förutom de jag gör i jobbet. Till Italien försöker jag åka minst en gång om året, inte minst för maten som jag tycker är världens godaste. Jag är allergisk mot stenfrukter och det gör att det är svårt med maten i vissa länder, men i Italien kan jag oftast äta allt.

Genom att planera resorna väl och maximera sina ledigheter, får han ihop ekvationen, även om jobbet tar en hel del av tiden däremellan.

Hur mycket jobbar du?

– Ganska mycket, trots att vi har en bra företagskultur när det gäller arbetstider. Jag väljer dock själv att vara tillgänglig mest hela tiden och vill gärna hålla koll på mejlen, särskilt nu när det är så mycket som händer i världen. Att sitta här i en timme utan att ha tittat på mejlen en enda gång är faktiskt lite stressande, konstaterar han och sneglar mot telefonen.

– Jag har en personlighet som gör att jag vill vara snabb med att svara och har insett att man kommer ganska långt genom att göra det man sagt att man ska och inte låta saker falla mellan stolarna.

Det är inte heller alltid helt solklart vad som är arbetstid och vad som är fritid, för med fastigheter och samhällsbyggnad som ett av sina största intressen, har Adam alltid ögonen öppna för det som händer runt omkring honom. Analysen pågår mer eller mindre oavbrutet och han noterar och följer det ständiga byggandet i samhället.

Vilka fastighetsegment skulle du säga är hetast just nu?

– Det som är allra hetast är nyproducerade bostäder, främst i Stockholm, men även i Göteborg. Logistik- och industrifastigheter har varit hett ganska länge, men där kanske det börjar växla mer mot industri, då det finns lite vakanser inom logistikområdet. Det nya som har seglat upp det senaste året är extern handel, alltså främst mat och lågprishandel. Det finns lite bubblande segment också, som till exempel datacenter som jag tror kommer fortsätta växa.

Samhällsfastigheter är ytterligare en typ som han rankar högt och då främst äldreboenden. Hade det funnits fler till salu hade de varit ännu hetare, konstaterar han.

– Den mest uppenbara demografiska trenden vi ser just nu är att 65-plussarna är den enda åldersgrupp som växer och blir fler. För dem som är ännu lite äldre saknar jag en typ av bostäder i Sverige som är vanliga i andra länder. Det är trygghetsboenden där man kan dels kan få delta i en gemenskap, dels få hjälp med vissa saker.

Många svenskar bor kvar i sina stora hus och hinner ofta få ganska omfattande hjälpbehov innan de flyttar in på äldreboenden, där de blir kvar tills de dör. Adam tror att det delvis kan bero på bristen på möjlighet att skjuta upp vinstskatten, men även att lagstiftningen förhindrar att man lägger kostnad för anställd personal på hyran.

"Det som är allra hetast är nyproducerade bostäder, främst i Stockholm, men även i Göteborg." säger Adam Tyrcha.

Vilka övriga demografiska faktorer skulle du säga påverkar fastighetsmarknaden just nu?

– Det finns en sak som jag tycker att man pratar alldeles för lite om, men som oroar mig väldigt mycket. Det är att vi just nu har den lägsta nettoinvandringen på hela 2000-talet. Förra året invandrade 12 000 personer, det är en tiondel av vad det var när jag skrev min avhandling 2016. Detta i kombination med det lägsta barnafödandet någonsin per kvinna, med 1,42 barn, ger en väldigt dålig befolkningsutveckling.

Om dessa siffror håller i sig kommer befolkningen att nå sin topp om tio år, därefter ligga på en platå i femton år, för att sedan börja krympa. Detta är en trend som är väldigt svår att vända, enligt Adam.

– Det föddes ganska få barn runt millennieskiftet, det är de som ska skaffa barn under de kommande tio åren. De kommer sannolikt också att få färre barn än sina föräldrar. Men även om barnafödandet går upp lite nu när konjunkturen stärks, blir det ändå en utmaning om 30 eller 40 år att det föds ganska få nu, eftersom det är de som ska skaffa barn då.

Den restriktiva inställningen till invandring som just nu råder i politiken, tycker han är bekymmersam, även om han också ser stora utmaningar på integrationsområdet.

– Vi är enligt många mått bland de sämsta länderna på integration. Vi har bland de högsta gapen i arbetslöshet mellan utrikesfödda och inrikesfödda av alla OECD-länder. Vi hade ingen plan för integrationen under flyktingkrisen, och det hade vi sannolikt behövt. Men vi har gått från en extrem till en annan och jag är orolig över att vi totalbromsar utan att förstå vilka effekter det får för vår framtida möjlighet att kunna få ut pension till exempel.

Han tycker absolut att man borde vara mer generös kring arbetskraftsinvandring, men att även flyktinginvandringen borde ökas, dock med en tydlig plan för hur integrationen ska gå till. Den globala trenden med minskat barnafödande behöver kompenseras på något sätt, menar han.

Han ger exempel från Polen där man nyligen tagit bort basinkomstskatten för alla som har två barn eller fler, något som han tycker kunde provas även i Sverige.

– Jag brukar säga att jag tycker att man ska göra allt och lite till. Man skulle också kunna vara generösare med att frysa ägg gratis och erbjuda fler försök till IVF, för att skapa större möjligheter för att få barn senare i livet, vilket är den trend som råder. Se bara på mig själv. Det är kanske en viss ironi i att jag sitter här och pratar om vikten av att stimulera barnafödande och själv inte har fått några barn ännu vid 32 års ålder.

Vad tycker du är det mest oväntade i branschens utveckling under de senaste fem åren?

– Det är dels den här demografiska utvecklingen som vi har pratat om, dels är det AI-satsningarna. Just datacenter var en grej även innan, men det segmentet har verkligen blivit mycket hetare till följd av det behov som AI-utvecklingen har skapat. Men något som man inte pratar tillräckligt mycket om är riskerna med att AI kommer ta bort en del jobb för juniora kontorsanställda. Jag har dock en förhoppning om att det dessutom ska skapa jobb, men det kan också bli en möjlig kris som man nästan kan likställa med vad som hände bland USA:s industriarbetare efter att Kina kom in i WTO. Vissa städer dog till och med till följd av det.

Hur tror du att ditt sätt att se på affärer har påverkats av att du har studerat hela din skoltid i internationell miljö?

– Jag tror jag har en lite annan infallsvinkel än vad många andra har. I vår bransch har många gått samhällsbyggnadsutbildningar på KTH eller LTH och det kan bli lite av en ”echo chamber” när alla har samma utbildning och liknande bakgrund. Jag sticker nog ut lite genom att ha utbildat mig i ett annat land och också att jag har utrikesfödda föräldrar, även om den delen börjar förändras. Att jag har lite andra perspektiv och infallsvinkar tror jag hjälper mig i mitt jobb med analyser.

Finns det utrymme för ”magkänsla” i branschen eller handlar allt bara om hårda fakta?

– Många jobbar fortfarande med magkänsla, framför allt i mindre bolag och familjebolag, men även i större företag i viss utsträckning. Dock bygger ju magkänsla på erfarenheter, trots att alla kriser slår olika och man behöver förstå datan, anpassa den till trender och göra en analys.

När det gäller de mest framgångsrika namnen i fastighetsbranschen tror Adam att de litar mycket på sin magkänsla och att den ofta leder dem rätt. Att ha stor tilltro till sina medarbetare anser han är ytterligare en framgångsfaktor. Sist men inte minst upplever han att besöka tilltänkta objekt på plats, är ett oslagbart komplement till kalkyler och Excelark.

Innan Adam ska hasta i väg till nästa möte avslutar vi med en lite mer konkret fråga i kontrast till att prata trender och perspektiv. Att byggnader är ett av hans favoritämnen har framgått med tydlighet, men vilka byggnader gillar han mest?

– I Sverige är jag nog mest tilltalad av fastigheter byggda kring förra sekelskiftet, men jag är också väldigt förtjust i lite mer ikoniska, moderna landmärken som Norra tornen i Stockholm till exempel. När jag reser gillar jag att se unika byggnader som sticker ut och som jag har sett på bild tidigare. En av dessa är Gateway Arch i St Louis, men jag gillar även Sydney Opera House och La Sagrada Familia i Barcelona. Jag vet inte ens om jag tycker att dessa är de vackraste byggnaderna, men jag gillar idén med att någon hade en stor vision som de förverkligade.

Fakta:

Namn Adam Tyrcha

Familj Fästmö som också jobbar med fastigheter

Utbildning BA Land Economy från Cambridge, MSc Real Estate från Henley Business School, PhD Land Economy från Cambridge

Jobb Partner, Head of Research, Chief Growth Officer på Newsec

Intressen Resor, fastigheter och allt däremellan.

Adam om Adam: Jag är en målinriktad person som är van att maxa mitt liv och sällan pausar någon längre stund.