Joanna Messmer, projekt–chef för Open House Stockholm. Open House är festivalen som bjuder in till unika och spännande upplevelser i och av staden. Syftet är att fler ska bli en del av stadsutvecklingen och skapa ett bredare engagemang för vår byggda och gestaltade miljö. Samhällsbyggarna är en av föreningarna som var med att grunda föreningen Open House Stockholm och festivalen, som i år hålls 1–2 oktober. Joanna Messmer är projektchef. I slutet av januari träffades representanter för styrelsen, ambassadörer och volontärer för att ta de första stegen mot årets festival. – Vi hamnade ganska snabbt i att ta fram olika teman. Det ena är hållbart byggande, och det är något som även allmänheten har uttryckt att de är sugna på att se mer av, att få upptäcka nya lösningar på byggande och sådant. – Det andra handlar om idrott i staden och att det till exempel saknas idrottshallar, som är ett problem som Open House har diskuterat tidigare men som vi vill arbeta vidare med framöver. – En tredje del handlar om barnens roll i staden och stadsutvecklingen. Och då gäller det inte bara små barn utan vi vill också hitta ett sätt att jobba med ungdomar, som ofta hamnar i skymundan i diskussionen. Stockholmsguiden Eva Palmqvist guidar på Kvarnholmen bland byggnader och miljöer som berättar om industrihistoria och samhällsutveckling. Från 1890-talets stora kvarnbyggnader via 1930-talets funktionalism och folkhemsbygge till den nya stadsdel som nu växer fram. På Kvarnholmen går det nya hand i hand med det gamla, precis som vi försöker tänka när vi sätter ihop ett Open House festivalprogram. Foto: Hawler Rabun Andra tankar är att festivalen ska komma ut från innerstaden och till förorterna, liksom att lyfta den offentliga konsten på olika sätt, berättar Joanna Messmer. Har ni spikat några konkreta programpunkter utifrån idéerna? – Under fjolårets festival hade vi en workshop tillsammans med barn på temat barnkonventionen och barnens plats i samhället.Det var ett lekfullt sätt att få med dem i samhällsbyggandet där barnen bland annat fick bygga fågelholkar. Barnen fick lära sig om barnkonventionen. Sådana saker kommer vi att spinna vidare på, säger hon. – Nästa steg blir att ta med de här idéerna och sätta sig ner och hitta samarbetena som gör det möjligt, och att hitta konkreta objekt som kan vara med i festivalen. Här är Stockholms stad en part som vi har samarbetat med men som vi kan göra mer tillsammans med. Det gäller också Samhällsbyggarna. – Om du eller din organisation har tankar och input på vad vi kan göra – hör av er till mig! Svenska Akademiens ständige sekreterares arbetsrum i Börshuset. Foto: Joanna Messmer Hur har festivalen präglats av åren med pandemi? – De senaste två gångerna har varit en lite annan festival än under de fyra som var före covid. – Under det första pandemiåret var det extra svårt, ingen hade riktigt lärt sig hur det skulle gå till med alla restriktioner. Då blev det en superminifestival och vi kokade ner den till ett absolut minimum, med få objekt och alla med föranmälan, eller med filmer eller foton som komplement. – I fjol var det lite lugnare. Då hade vi turen att alla restriktioner togs bort inför festivalen. Men vi jobbade ändå med föranmälan och hade nästan allt utomhus, eller med begränsade grupper när det var inomhus. – Det gör att spontaniteten försvinner, tyvärr. Man kan inte bara gå dit, biljetterna tar snabbt slut. Och eftersom det är gratis så dyker en del inte upp och platser blir lediga som inte kan fyllas. Det är ett dilemma. Workshop med Link Arkitektur som på ett lekfullt sätt berättar om barnkonventionen. Barnen fick bygga fågelmatningshus och veta mer om konventionens innehåll. Foto: Helya Pazuki Hur tror ni att det blir i år? – Förhoppningen nu är att det lugnar sig till hösten och att vi i viss mån kan komma bort från föranmälningarna. Det kommer såklart att finnas objekt som kräver registrering på grund av säkerhet eller andra aspekter. Men vi tror och hoppas på att det blir en vanlig festival i oktober, men med mer digitalt material. För den som känner ett starkt festivalsug kommer den världsvida Open House-organisationen att hålla ett digitalt event 9 april, med besök i boendemiljöer från hela världen. Höstens festival är belägen i Stockholm. Men alla, oavsett boendeort, är välkomna att delta kostnadsfritt.  – De senaste åren har vi valt att komplettera programmet med digitala delar, vilket har varit uppskattat bland dem som inte kan ta sig fysiskt till festivalen och de objekt som är med. Det är något som vi vill utveckla mer.  Det pågår också diskussioner om att utvidga festivalen till andra orter, och hur det i så fall skulle kunna organiseras på bästa sätt. Även här uppmanar Joanna Messmer till input och idéer från bransch, sektor och eldsjälar. Text: Fredrik Hielscher   Om Open House Stockholm Festivalen arrangeras av den ideella föreningen Open House Stockholm som grundades 2015. Är en del av det globala nätverket Open House Worldwide, med ett 50-tal deltagande organisationer i städer i hela världen. Konceptet föddes i London 1992 av Victoria Thornton. Föreningarna Samhällsbyggarna , Samhällsbyggnadslänken vid KTH, Stockholms arkitektförening och Stockholms byggnadsförening är medgrundare.

Foto: Håkan Lindgren Raid Karoumi, professor på avdelningen för bro- och stålbyggnad vid KTH,  har jobbat med många av Sveriges alla broar – från mindre kända pärlor till verkliga landmärken och nationalklenoder. Här berättar han om arbetet med att utveckla framtidens drift och underhåll – och listar några av sina favoriter som han har jobbat med.  Det svenska brobeståndet blir allt äldre, med många exempel på konstruktioner som är mer än 100 år gamla. Det gäller särskilt på järnvägssidan.  Trafikverkets årliga kostnad för broarnas drift och underhåll är omkring 1,3 miljarder kronor – en kostnad som riskerar att öka snabbt. Men nya avancerade mät- och analysmetoder kan öka broarnas livslängd och resultera i färre inspektioner och broförstärkningar.  – Sverige ligger i framkant när det gäller detta sett i ett internationellt perspektiv, säger Raid Karoumi som har jobbat med att ta fram mättekniker för trafiklaster och lasteffekter på broar sedan han disputerade 1999.  Det byggs inte lika mycket nytt i dag som under de expansiva årtiondena efter andra världskriget. Dessutom har kvaliteten blivit allt bättre. – I dag bygger vi broar med en livslängd på 120 år. På 1950-talet var broarna inte dimensionerade för den livslängden. Jag tror de försökte göra sitt bästa men kunskapen om betongens beständighet och svetsning var inte lika bra då som nu, säger han. – Men det är inte alla broar från 50- och 60-talen som vi har problem med. Andra faktorer orsakar också problem: saltning, ett aggressivt klimat, en ökad trafikmängd med ökade axellaster och bruttovikter  ökar takten på broarnas nedbrytning. Den maximalt tillåtna bruttovikten för fordon som färdas på allmänna vägar har ökat successivt, från 33,5 ton på 1950- och 60-talet, till dagens 74 ton. Under de senaste åren har digitaliseringens möjligheter fått ett allt större genomslag i forskningen kring drift och underhåll.   – Det handlar om smarta metoder i förvaltningen av befintliga broar. Vi utvecklar algoritmer som kan tolka bilder från drönare – sprickor i betongen, rostangrepp – liksom sensorer som detekterar förändringar, nedbrytningar och sättningar. På ett effektivt och automatiserat sätt kan man sedan sätta tillståndsklass på brons komponenter och på bron i sin helhet, säger han. Beräkningar och modeller samspelar med mätningar och empiri. Med digitaliseringen och den artificiella intelligensen blir den växelverkan allt viktigare. – Under de senaste 10–15 åren har beräkningstekniken utvecklats mycket. I dag kan man få beräkningsmodeller med miljontals frihetsgrader som kan förutse beteenden och så vidare. Men man kan inte vara säker på att det byggda beter sig exakt så i verkligheten. Därför är det viktigt att mäta, för att kontrollera så att beräkningarna stämmer med verkligheten, säger han. Raid vid toppen av nya Svinesundsbrons båge. Gamla Svinesundsbron i bakgrunden Raid Karoumi tycker att Trafikverkets bro- och tunnelförvaltningssystem (Batman) är bra. Men eftersom det bygger på manuella inspektioner blir resultatet också beroende av vem som gjort dem: olika inspektörer kan göra olika bedömningar. – Men det är inte ett lika allvarligt problem som att det är tidskrävande att inspektera broarna. Det är inte heller alltid lätt att komma åt alla delar som behöver inspekteras. Det ställs stora säkerhetskrav som ofta resulterar i avstängningar av körfält och trafikstörningar i samband med inspektioner och reparationer. Därför är sensorer och drönare två verktyg som gör stora insteg i broförvaltningsarbetet, påpekar Raid Karoumi.  – BIM-modellerna som används i design- och byggfaserna kommer att användas mer och mer i driftsfasen också, säger han och tillägger att det också gäller sådant som digitala tvillingar och andra visualiseringsmöjligheter som kopplar samman alla datadimensioner till en helhet. –  Sensorbaserad tillståndsbedömning finns redan i dag. I moderna bilar så får du en varning där du ska byta olja, läsa av trycket i däcken, hur du sliter på motorn eller bromsarna beroende på hur du kör. Det är likadant med broar. Tekniken finns, det handlar bara om att tillämpa den. Alla algoritmer måste – i olika utsträckning – anpassas till specifika förhållanden och specifika broar och just deras problem och fenomen: utmattning, korrosion, uppsprickning, sättning, vibrationer. – Man måste göra handpåläggning: hur mycket som ska mätas, hur ofta, var och vad. Hur långt borta är detta från en svensk horisont? – Trafikverket har inte resurser att implementera detta fullt ut nu. Men när det gäller till exempel broar som bedöms vara i tillståndsklass 3, alltså har bristfällig funktion vid inspektionstillfället och måste utredas inom tre månader, eller broar som har brist i bärighet, så kommer detta att bli mer och mer vanligt. Det är broar med stora trafikvolymer och som har skador i bärande konstruktionselement som först kommer i fokus. – Men jag tror att om 30–50 år så kommer alla broar som byggs att ha sensorer. Vi arbetar parallellt med utvecklingen av appar och andra digitala verktyg i förvaltningen. Under arbetet med montering av sensorsystem på Strängnäsbron 2021. Ett mål är att upptäcka skador och fel tidigt, sådant som inte enkelt går att se ännu med blotta ögat.  En svårighet ligger i att bedöma vad dessa appar eller verktyg ska larma om och när. Och det menar Raid Karoumi en av de viktigare knäckfrågorna för framtiden. – Det går inte att ha en standard utan det måste vara brospecifikt. Men detta är ett hett forskningsområde, hur man ska hantera och ta hand om den enorma mängd data som sensorerna kontinuerligt levererar och nyttja det för tillståndsbedömning. Frågan är också var man ska sätta varningsgränsen. För högt – och bron riskerar att rasa med följd att människor skadas eller dör. För lågt – och varningarna kommer för ofta med resultatet att inspektörer skickas ut och som ständigt rapporterar att ingenting har hänt. Det gäller att hitta en optimal nivå. Det finns dock andra områden där Sverige inte ligger  i framkant – och det främst av regeltekniska skäl, menar Raid Karoumi. Det handlar om användning av innovativa material i broar som exempelvis glasfiberarmering som inte rostar och därmed inte kräver så stora täckande betongskikt, kan med fördel användas i utsatta brodelar såsom kantbalkar) eller så kallad ”grön betong” [se exempelvis Samhällsbyggaren 4/2021] eller 3d-printing, robotar och liknande. – Regelverk hindrar innovationer i de här fallen, konstruktörer törs inte föreslå och testa nytt. Alla är medvetna om problemet, inklusive Trafikverket, säger han. – Men det utvecklas byggrobotar av ABB och Skanska som kan svetsa armeringskorgar. Dessutom jobbas det mycket med att förfina algoritmer för designprocessen. Så kallade designrobotar som på kort tid kan ta fram tusentals fullt färdiga broförslag och välja ut optimala lösningar som minimerar mängden armering och betong. Sådant kan minska klimatpåverkan och kostnaderna. Det gäller också rosttrögt stål eller cortenstål. KTH-studenterna Olivia Siklander och Anna Åqvist analyserade färdigställandet av Flottsundsbron i Uppsala och kunde i det resulterande examensarbetet  visa att just det materialet var bäst ur ett livscykelanalytiskt perspektiv, både vad gäller klimat (LCA) och ekonomi (LCC), jämfört med konventionellt och rostfritt stål.  1. Västerbron Västerbron Plats: Stockholm, mellan Södermalm och Kungsholmen. Korsar Riddarfjärden. Total längd: 601 meter Segelfri höjd: 26 meter Konstruktionstyp: Bågbro i stål. Antal brospann: Två bågspann. Längsta spann: 168 respektive 204 meter. Material: Stål. Arkitekt: Otto Rudolf Salvisberg, Wilhelm Büning, Paul Hedqvist, Birger Borgström och David Dahl. Konstruktör: E. Nilsson, S. Kasarnowsky. Byggbolag: Dortmunder Union och Motala verkstad. Byggstart: 1931 Öppnade: 20 november 1935. Trafikslag: Bil-, cykel- och gångtrafik. Bron är en av Stockholms mest tongivande landmärken och fyller snart 90 år. – Den har en sådan vacker estetik, med sina  vackra nitade stålbågar som passar fantastiskt bra in i landskapet. Man har svårt att tänka sig Stockholm utan Västerbron, säger han. – Går du nära stålbågen och tittar på nitarna, så ser du att det är som ett konstverk. Det skulle aldrig byggas en likadan bro på samma sätt i dag. Raid Karoumi har arbetat med bron genom forsknings- och utvecklingsprojektet iBridge, ett samarbete mellan akademi (KTH), broförvaltare (Trafikkontoret i Stockholms stad och Trafikverket) och näringsliv (IoTBridge AB och Cnet Svenska AB). Syftet var att främja mätningar för att bedöma bärförmågan hos broar – och om möjligheterna med en digitaliserad förvaltning av dem. Finansieringen kom från InfraSweden2030, en gemensam satsning av Vinnova, Formas och Energimyndigheten. – Det var inget problem med bron och det var fantastiskt att få jobba med den, säger Raid Karoumi. Han berättar att mätningarna gjordes med ett trådlöst sensorsystem som registrerar data med en frekvens av 50 gånger per sekund. Med detta som grund byggde teamet upp ett helt automatiserat övervakningssystem som skickar all data till molnet för analys. Datan analyserades kontinuerligt av smarta algoritmer och resultaten presenterades löpande i en egenutvecklad app. – Vi byggde ihop hela kedjan: den senaste sensortekniken, molntjänster, analyser och algoritmer. Vi plottade brons tillstånd och visualiserade detta i appen. Där kunde vi också lägga in larmnivåer, som signalerar när något behöver åtgärdas.   2. Klaffbron Vänersborg Klaffbron Vänersborg Plats: Vänersborg. Korsar Trollhätte kanal. Total längd: 42 meter (konstruktionslängd: 68 meter). Konstruktionstyp: Klaffbro Segelfri höjd: 2 meter. Material: Stål. Konstruktör: J. Gollnow efter konstruktion av Joseph Baermann Strauss Byggbolag: Dortmunder Union och Motala verkstad. Byggstart: 1910 Öppnade: 1916 Trafikslag: Järnväg iBridge-projektet (se ovan) avslutades 2021. Men erfarenheterna från det och mätningarna på Västerbron appliceras just nu på en järnvägsbro i Vänersborg – även denna med både historia och karaktär.  Det är en klaffbro som är en kopia av en konstruktion i Chicago av den amerikanske ingenjören Joseph Strauss – mannen som är mest känd för att ligga bakom Golden Gate-bron i San Fransisco.  Och visst är det ett Vänersborgskt monument, denna bro som också går under benämningen tyska bron. Men den drygt 100 år gamla bron har haft ett slitigt liv, och har reparerats många gånger under det senaste årtiondet.  Över den passerar fortfarande ett stort antal tåg dagligen, även tåg som X2000, vilket de uppkopplade sensorerna registrerar och därefter redovisar i realtid. – Gränssnittet visar hur stora spänningarna är när den är nedfälld, när tåg passerar och när den är uppfälld, säger Raid Karoumi samtidigt som han demonstrerar dataströmmen från de olika mätningarna. Antalet sensorer är här 22, fler än på Västerbron, och dessutom har mätningar för temperatur och vind lagts till.  – Det ska komma ett tåg om en minut, säger han, men ändrar sig snabbt. – Nej, det är tydligen inställt.  Övervakningsprojektet leds av IoTBridge AB och med KTH som samarbetspartner. Brons protofunktionalistiska estetik har dock inte uppskattats av alla. I Svenska Järnvägsföreningens minnesskrift 1876–1926 står det: ”I varje läge en ful siluett.”   3. Högakustenbron Foto: Skanska Högakustenbron Plats: Korsar Ångermanälven Total längd: 1 867 meter Bredd: 17,8 meter Höjd: 182 meter Konstruktionstyp: Hängbro Antal brospann: 1 Längsta spann: 1 210 meter Antal pyloner: 2 Segelfri höjd: 40 meter Material: stål, betong Arkitekt: Mats Edblom Byggstart: 1993 Öppnade: 1 december 1997 Trafikslag: Biltrafik När den stod färdig 1997 var den världens nionde längsta hängbro. Fortfarande är den längst i Sverige med ett huvudspann på 1210 meter. Den ligger också i höjdtoppen med sina pyloner på 180 meter.  – Det är en väldigt vacker bro, och byggdes med Golden gate som förebild, säger Raid Karoumi. Konstruktionstekniskt är den också säregen. Hela den 1800 meter långa upphängda farbanan har endast fasta stöd i ändarna, alltså inga vertikala upplag vid pylonerna. Men just det som var unikt visade sig också kunna orsaka problem. Inspektionerna visade att teflonskiktet i brons lager slets oväntat fort. Myndigheten ville veta varför. Raid Karoumi hade utvecklat ett system för att mäta brovibrationer och trafiklaster – vilket anpassades och användes för arbetet. – Med hjälp av mättekniken går det att upptäcka orsaken till slitage. På Högakustenbron hade vi sensorer som mätte fordonens vikt, vibrationer och krafter i hängarna samt en kamera som registrerade när fordon passerade, exempelvis överlastade fordon, berättar han. Bilderna på fordonen kunde då kopplas samman med mätdata som sammantaget gav forskarna en bild av krafterna och rörelserna som orsakade slitaget. Fordon som kör in över bron orsakar mycket stora dynamiska impulslaster pga. ojämnheter vid övergångskonstruktionen. – Farbanan rör sig och blir längre eller kortare på grund av belastningen. De dynamiska rörelserna av farbanan i längsled i kombination med de vertikala impulslasterna över lagren tros vara orsaken till lagerslitaget.  – Det blir som en osthyvel, rörelser i längdled. Nu har Trafikverket bytt lagren, konstaterar han.   4. Strömsundsbron  oto: cucumber / Wikimedia Commonss Strömsundsbron Plats: Strömsund. Korsar Ströms vattudal Total längd: 332 meter Bredd: 14,3 meter Höjd: 28 meter Konstruktionstyp: Snedkabelbro Konstruktör: Franz Dischinger Byggbolag: Demag AG, Duisburg Byggstart: 1953 Öppnade: 1955 Trafikslag: Biltrafik – När den byggdes var det den längsta snedkabelbron i världen, och anses allmänt vara den första moderna snedkabelbron. Den representerar ett stort steg in utvecklingen av snedkabelbroar, säger Raid. Under de sextio plus åren har kablarna korroderat och håller nu på att bytas ut. Raid kontaktades av Trafikverket som ville undersöka vilka krafter som upptas i kablarna. – Då gjorde vi mätningar med accelerometrar och kunde på så sätt räkna ut kablarnas frekvenser och sen från dessa frekvenser kunde vi med enkla samband räkna ut kabelkrafterna.  Trafiklasterna fördelas av betongfarbanan till de längsgående stålbalkarna som sen för vidare krafterna till kablarna och pylonen. – Strömsundsbron har slanka pyloner som kablarna vilar på, säger han och berättar att kablarna är infästa i tvärbalkar under farbanan, som har samma lutning som kablarna.   5. Nya Svinesundsbron Foto: Raid Karoumi Nya Svinesundsbron Total längd: 704 m Konstruktionstyp: Bågbro Antal brospann: 1 Längsta spann: 247,3 m Segelfri höjd: 55 m Konstruktör: Bilfinger Berger AG Byggstart: Januari 2003 Färdigställd: Maj 2005 Öppnade: 10 juni 2005 Trafikslag: Biltrafik Svinesundsbron förbinder Sverige och Norge och är både en funktionell och symbolisk förbindelse över sundet som delar länderna. Raid Karoumi var med under arbetet med den nya bron – som kompletterade och ersatte den gamla bron från 1946 – innan den öppnade för trafik 2005. – Den är fantastisk, ett mycket vackert strukturellt system. Raid visar flera egentagna fotografier under arbetet med bron – inte minst några spektakulära klipp när topsegmentet av bågen färdigställdes. Det är alltså en enkelbåge som delar vägbanorna, ett arkitektoniskt val som Raid Karoumi tycker är särskilt lyckat i det omgivande landskapet. – Åker man över bron så ser man tyvärr inte vilken vacker bro det är, säger han. Raid Karoumis roll var att utveckla och installera ett permanent övervakningssystem med över 70 sensorer som ska hålla koll på brons töjningar, rörelser och svängningar. Han var också ansvaring för att genomföra en omfattande provbelastning.   – Jag ringde Volvo Lastvagnar som frågade vad jag behövde: åtta fullastade lastbilar. Det enda motkravet var att deras tidskrift Globetrotter, som kom ut på 21 språk, skulle få skriva om provbelastningen. Det blev flera uppslag och många bilder, vilket var fantastiskt.   6. Sandöbron Foto: Keibr/Wikimedia Commons Sandöbron Plats: Lunde-Klockestrand, korsar Ångermanälven Total längd: 811 + 277 meter Bredd: 10 meter (bågen) Konstruktionstyp: Bågbro Antal brospann: 1 Längsta spann: 264 meter Segelfri höjd: 40 meter Material: Armerad betong Färdigställd: 1943 Öppnade: 16 juli 1943 Trafikslag: Vägtrafik Det var världens längsta bågbro när den invigdes 1946 – ett rekord som den höll i 21 år. Och den är fortfarande ett mycket imponerande byggnadsverk.  Det första försöket att bygga bron slutade katastrofalt, då den feldimensionerade och instabila träformen gav vika när den fylldes med betong. 18 arbetare dog, en tragedi som kom att fördunklas av utbrottet av andra världskriget 1 september 1939 – dagen efter olyckan. Inför den nya bron stagades den nya träformen upp med träpelare som grundlagts på fundament i älvfåran. Text: Fredrik Hielscher   Om Raid Karoumi Professor på avdelningen för bro- och stålbyggnad vid KTH. Har forskat och undervisat på KTH sedan 1999. Har utvecklat metoder för analys av vibrationer i broar orsakad av trafik, inklusive dynamisk interaktion mellan fordon och broar. Har också utvecklat verktyg för LCC och LCA analyser för broar. Vidare har han forskat på instrumentering och övervakning av broars tillstånd. Har ensam och tillsammans med andra skrivit fler än 180 artiklar, rapporter och böcker.    Varför broar? – Människor fascineras av stora konstruktioner: höga hus, långa broar och så vidare. Sedan är det den ingenjörsmässiga utmaningen i det som är högt och långt. Då vill man veta: Hur funkar det där? – Om jag är på en fest och berättar för bordsgrannen att jag är professor i brobyggnad så är det kört – då kommer vi att prata broar resten av kvällen. Foto: Håkan Lindgren

Foto: Øyvind Holmstad/Wikimedia Commons Högsta domstolen, T 640-19, Basstationerna i Luleå I en dom från 2021-11-24 har Högsta domstolen tillåtit ledningsrätt på och i byggnader.   Lantmäterimyndigheten beslutade, efter ansökan från ett telekombolag, om upplåtelse av ledningsrätt för ett antal anläggningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät för 3G-teknik. De befintliga anläggningarna (antenner och länkparaboler på byggnadernas tak samt teknikrum och ledningar inne i byggnaderna) hade sedan tidigare hanterats genom ett hyresavtal med fastighetsägaren.  Mark- och miljödomstolen ansåg att ledningsrätt inte var möjligt eftersom olägenheterna för fastighetsägaren bedömdes vara större än nyttan för sökanden (på grund av att 3G-tekniken snart är inaktuell med mera). Mark- och miljööverdomstolen ansåg tvärtom att ledningsrätt var möjligt – eftersom anläggningarna även kan användas för 4G-teknik övervägde nyttan för sökanden belastningen för fastighetsägaren.  Frågan i målet hos HD var under vilka förutsättningar ledningsrätt kan upplåtas för anordningar som ingår i ett elektroniskt kommunikationsnät och som är placerade på och i byggnader. HD prövade om det var tillåtet att upplåta ledningsrätt med hänsyn till bestämmelserna i 6, 8 och 10 §§ ledningsrättslagen (LL). Lämplighetsvillkoret i 6 § LL avser i första hand en prövning av om det finns lämpliga alternativa lokaliseringar. HD konstaterade att när en anordning utgör en del av ett befintligt och fungerande nätverk, talar det för att den aktuella placeringen är lämplig. En flytt av en anläggning kan få till följd att även andra anordningar behöver flyttas. De kostnader som då uppstår bör beaktas vid lokaliseringsprövningen. Om fastighetsägaren kan ange konkreta skäl för att placeringen inte är lämplig, skulle det dock kunna leda till en annan slutsats.  Ett annat förhållande som enligt HD visar på att placeringen av en anordning är lämplig, är om den har satts upp med stöd av ett hyresavtal. Det borde typiskt sett tala för att även fastighetsägaren vid tiden för avtalet ansåg att den valda placeringen i och för sig var lämplig.  HD anförde att ledningsrättslagen inte innehåller något krav på att nyttan med anordningen ska vara varaktig. Det är vid behov (ändrade förhållanden) också möjligt att ändra eller upphäva en ledningsrätt. Inom ramen för lämplighetsprövningen i 6 § LL måste det beaktas att en ledningsrätt som regel inte är lämplig om fastighetsägaren visar på konkreta omständigheter som talar för att ledningsrätten kan behöva omprövas inom en överskådlig tid. Om sådana omständigheter kan antas inträffa inom tre-fyra år kan det tala mot att upplåtelsen är lämplig. Om sökandens behov av ledningsrätten kan antas kvarstå enbart under motsvarande begränsade tid, kan det också tala mot att ledningsrätt ska upplåtas.  HD anförde vidare att prövningen av det andra ledet i 6 § LL – intresseavvägningen – ska innefatta alla relevanta omständigheter och ta hänsyn till såväl ekonomiska som ideella värden. Det ger uttryck för att proportionalitetsprincipen ska tillämpas (jmf 2 kap. 12 § expropriationslagen samt HD-målet Parkfastigheten).  De aktuella anordningarna ingår i ett kommunikationsnät som tillgodoser angelägna allmänna intressen. Varken det faktum att anordningarna är placerade i och på byggnader eller att den ursprungliga upplåtelsen grundas på nyttjanderätt utgör hinder mot att bevilja ledningsrätt. Sökandens behov av anordningarna finns kvar även vid en övergång till ny teknik och kommer att finnas kvar under en lång tid. Faktumet att det är fråga om befintliga anordningar som har satts upp med stöd av ett hyresavtal, talar för att placeringarna är lämpliga och några alternativa placeringar har inte heller redovisats. Det är inte heller visat att byggnaderna kommer att rivas eller på annat sätt förändras inom en så nära framtid att någon av placeringarna på den grunden är olämplig. Fördelarna med upplåtelsen överväger därför olägenheterna av densamma varför HD ansåg att även intresseavvägningen i 6 § LL var uppfylld. HD bedömde att l edningsrättsupplåtelserna inte heller stred mot gällande detaljplan (8 § LL). Det är fråga om anordningar som är förenliga med den markanvändning som anges i planen och varken upplåtelseformen ledningsrätt eller de faktiska anordningarna motverkar planens syfte eller hindrar ett plangenomförande. Med hänsyn till att ledningsrätterna tillgodoser angelägna samhällsbehov är upplåtelserna till övervägande nytta från allmän synpunkt och därför tillåtna med hänvisning till undantagsregeln i 10 § andra stycket LL. Det är alltså – under rätt förutsättningar – möjligt att upplåta ledningsrätt på och i byggnader även när berörd fastighetsägare protesterar. Text: Ingela Boije af Gennäs Fastighetsrättslig expert, Svefa

Foto: Mattias Hamrén, Kennet Ruona. Hur kan framtidens hus bli bättre på att minska effekterna av kommande pandemier? Det är målet med projektet Byggnader post corona – ett samarbete mellan flera lärosäten och branschföretag som tillsammans ska uteckla metoder, verktyg och infrastruktur för minskad risk för spridning av virus i inomhusmiljöer. – Målet är att bygga upp en infrastruktur som snabbt ska kunna utreda olika problem och ge rekommendationer, säger Jonas Anund Vogel, föreståndare på KTH Live-In Lab. Det var när han jobbade som innovations-, forsknings- och utvecklingschef på teknikkonsulten Bengt Dahlgren som idén bakom projektet dök upp: hur de skulle kunna bidra med kunskaper till fastighetsbranschen?  – Vi hade en live-session på KTH som samlade experter med olika bakgrund och kompetenser, de som kan mycket om corona och mycket om byggnader. Tanken var att gemensamt hitta svar på olika problem kopplade till pandemin, säger han. – Kunde vi genom dessa synergier hitta medel för forskning? llustrationen är hämtad från projektet VisBaC – Visualizing bacterial contamination. Forskarna Christophe Duwig, Sasan Sadrizadeh och Mario Romero har gjort avancerade flödessimuleringar för att fastställa bakteriers spridningsmönster. Rätt utlysning hittade forskarna via Formas. Och med lite vridande på frågeställningen så träffade nätverket rätt:  – I takt med att vi inkräktar alltmer på omvärlden kommer också pandemier att uppstå allt oftare som kommer att kräva mer åtgärder i byggnaderna. Det kan leda till att mer energi går åt som inkräktar ännu mer på vår omvärld, säger han. – Hur kan vi skapa ett gott inomhusklimat utan att öka resursanvändningen? Det är en ännu svårare uppgift än vad vi ursprungligen tänkt oss. Att byta till nya ventilationssystem i exempelvis ett kontorshus innebär självklart en kostnad för alla inblandade. Att trenden under pandemin också går mot mindre uthyrbar yta spär på den utvecklingen. Men genom systemen kan inomhusklimatet bli bättre, med mindre smittspridning. Det kan i sin tur bidra till att vi kan fortsätta mötas på kontoren. – När nästa pandemi kommer skulle byggnader med en viss design och tekniska system kunna tillåtas att erbjuda möten medan andra stänger ner. Då blir det en säkrare investering för fastighetsägaren: att kunna säkra upp uthyrningen också under kommande pandemier, säger han och tillägger att en del i projektet handlar om att föra dialog med myndigheter om regelverket vid liknande situationer. Boverket och Folkhälsomyndigheten är partners i referensgruppen. Intresset från branschen har också varit stort – särskilt efter den senaste tidens medieexponering, bland annat i SVT Rapport och Sveriges Radios Vetandets värld. – Det finns ett stort intresse från industrin sida att föra fram olika produkter. Nu gäller frågan hur vi kan rama in i detta i forskningen. Vi som forskare får ju inte snedvrida konkurrensen. Jakob Löndahl är en av LTH-forskarna som är med i projektet. Han är universitetslektor, docent i aerosolteknologi och föreståndare för högskolans aerosollaboratorium, som bland annat kan stoltsera med klimatreglerade experimentkammare modell större och som invigs våren 2022. Han har varit involverad i olika projekt om smittspridning i den byggda miljön sedan 2014 – och har undersökt smittspridningen via partiklar i luften sedan 2011. – Innan covid så jobbade vi med exempelvis vinterkräksjuka, influensa och RS-virus och hur de smittar i sjukhusmiljöer, säger han. – När det gäller smitta i den byggda miljön är ventilation bara en sak, det finns mycket annat som kan göras. Här finns gott om idéer från företag, exempelvis självdesinficerande ytor, varningssystem och olika luftreningstekniker. Rörelseflöden i en byggnad är också en del i pusslet. Forskargruppen har bland annat tittat på sjukhusmiljöer och hur personal agerar i smittkänsliga lokaler. – Patientflöden i sjukhusmiljö är ett extremt exempel, men sådant som gäller sjukvården kan vara relevant också i annan byggd miljö: det kan handla om det som är vanligt nu under covid, att ha separerade ingångs- och utgångsdörrar i foajén så att man inte krockar med varandra. Om det förebyggande smittskyddsarbetet tidigare var något mer perifert har det nu, efter två år med pandemi, hamnat i allas blickfång. – Jag tror och hoppas att vi tar med oss detta även efter pandemin. Det finns andra smittor som för de flesta inte är mer än en obehaglig upplevelse, men som kan vara en dödsorsak för andra. Kan vi hålla nere smittan i samhället när det är högsäsong av influensa, vinterkräksjuka och RS-virus finns det stora samhällsvinster att få. Det ger lägre sjuktal och minskad belastning på vården, ökad livslängd och bättre livskvalitet, säger Jakob Löndahl. – Det är kostsamt med sjukdomar. Text: Fredrik Hielscher Fakta Projektpartners : Folkhälsomyndigheten, Boverket, Svensk Ventilation, Fastighetsägarna, Bengt Dahlgren, Tovenco, Länsgården Fastigheter, Akademiska Hus, Swegon, Einar Mattsson, Lokalförvaltningen Göteborg,Geberit och Energi & Miljötekniska Föreningen. Deltagare: Byggnader post corona är ett samarbetsprojekt mellan Chalmers, KTH, Lunds universitet, Umeå universitet och ett flertal projektpartners. buildingspostcorona.se

SEPREF:s konsensusprogos är en oberoende undersökning med och för hela branschen. Den har gjorts kvartalsvis under tio års tid. Foto: Expect Best/Pexels Allt fler branschbedömare tror på höjda kontorshyror i landets storstäder under det kommande året. Avkastningskraven bedöms sjunka på kort sikt i Stockholm, Göteborg och Malmö, medan den långsiktiga yieldtrenden är mer svårtolkad. Det visar SEPREF:s konsensusprognos för första kvartalet 20 22. Den så kallade konsensusprognosen samlar svar från experter i hela branschen. Frågorna handlar om utvecklingen på kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö på kort sikt (kvartalet) och längre sikt (12 månader). Under pandemins två första år, från Q2 2020 och framåt, prognosticerade en stor andel av bedömarna att hyrorna skulle sjunka alternativt ligga oförändrade. Men andelen som tror på stigande priser för prime office rent under det kommande året stiger nu i alla de tre storstäderna Stockholm, Göteborg och Malmö. – För var dag blir det lite klarare hur vi kommer att arbeta post corona, och det finns helt klart en efterfrågan på kontor, inte minst i prime-segmentet, säger Karin Witalis, analyschef på Colliers och ansvarig för konsensusprognosen i SEPREF. För Stockholmsmarknaden tror 40 procent av branschexperterna på en höjning av hyrorna det kommande året. Det är en större andel jämfört med förra kvartalet (Q4 2021), då en fjärdedel av experterna trodde på hyreshöjningar. För kvartalet går prognosen för Stockholm prime office rent upp från 8 225 till 8 300 kronor per kvadratmeter och år. Yieldprognosen för Q1 2022 sänks till 3,20 procent (-0,05 procentenheter). >>LÄS MER: SEPREF KONSENSUSPROGNOS Q1 2022 Göteborgsmarknaden bedöms också i större utsträckning få en positiv utveckling av kontorshyrorna under året. I den senaste undersökningen förväntar sig 37 procent av de svarande stigande hyror i Göteborg jämfört med 22 procent kvartalet innan. Den kortsiktiga hyresprognosen för Göteborg ligger oförändrad på 3 600 kronor per kvadratmeter. Yieldprognosen sänks från 3,88 till 3,75 procent. Även för Malmö ökar andelen som tror på hyreshöjningar det kommande året. Q4 2021 trodde 8 procent av de svarande på en hyreshöjning. Q1 2022 är den siffran 14 procent. Den kortsiktiga prognosen för hyresnivån i Malmö för Q1 2022 ligger också den oförändrad på 3 000 kronor per kvadratmeter. Yielden sjunker också här för Q1 2022, från 4,25 vid förra mätningen till 4,13 i den nya. När det gäller den långsiktiga prime office yield -prognosen går åsikterna isär lite mer i den senaste undersökningen jämfört med tidigare. Andelen som förväntar sig sjunkande eller oförändrade avkastningskrav på ett års sikt är dock alltjämt dominerande i samtliga tre städer. – Det finns väldigt mycket kapital allokerat till fastigheter och vi märker av ett stigande intresse för kontorssegmentet. Detta avspeglas i den långsiktiga yieldprognosen där mer än 80 procent av de svarande förväntar sig oförändrade eller sjunkande avkastningskrav det närmaste året, säger Karin Witalis.   Om SEPREF:s konsensusprognos: Varje kvartal, sedan mer än tio år tillbaka, genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF), som är en sektion i föreningen Samhällsbyggarna, en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt. Inspirationen bakom konsensusprognosen i Sverige kommer från den Londonbaserade medlemsorganisationen Investment Property Forum (IPF) som sedan 1999 har genomfört en motsvarande undersökning för Storbritannien samt sedan 2015 för ett 30-tal storstäder i Europa.   Om SEPREF SEPREF – the Swedish Property Research Forum – är en sektion för fastighetsanalys och fastighetsmarknad inom Samhällsbyggarna. Ordförande: Tiffany Strand. Styrgrupp: Katharina Lindskog, Christina Gustafsson, Jon Lekander, Charlotte Norell, Karin Witalis och Erik Norrman.

Jeanet Corvinius är ordförande i Byggcheferna. Foto: Byggcheferna Byggchefernas Machoindex för 2022 ökar till 50 – fyra procentenheter mer jämfört med förra mätningen som gjordes 2020. – Utvecklingen är bekymmersam. Vi hade redan i första mätningen mer machokultur än vi som bransch har råd med, säger Jeanet Corvinius som är ordförande i Byggcheferna. Enligt sju av tio chefer dras grova skämt om etnicitet, sexuell läggning och om ”hur kvinnor är” på arbetsplatsen. Det gör diskriminerade skämt till den typ av machokultur som förekommer allra mest. Indexet bygger på ett nordamerikanskt mätinstrument som kallas Masculinity Contest Culture. Åtta frågor i detta batteri har översatts till svenska och ställts till organisationens omkring 17 000 medlemmar: chefer inom samhällsbyggnadssektorn. Av dessa har omkring 1 800 svarat – det vill säga att undersökningen har en svarsfrekvens på blygsamma 12 procent. >>Läs hela rapporten här De elva påståenden som ligger till grund för indexet delas in i fyra kategorier: Diskriminerande skämt Jobbet i första hand Styrka och uthållighet Inte visa svaghet Årets index hamnar på 50 procent. ”Det kan tolkas som att hälften av branschens chefer uppfattar problem med machokultur i någon grad medan drygt hälften inte gör det”, står det i rapporten. Men siffrorna skiljer sig åt mellan olika chefsgrupper: Alla chefer i samhällsbyggnad: 50 % Chefer i samhällsbyggnad som arbetar som första linjens chefer: 54 % Chefer i samhällsbyggnad som är kvinnor 57: % Chefer i samhällsbyggnad som är män och yngre än 40 år: 57 % Läs mer om Machoindex 2020 Svevia är det första företaget i branschen som har tagit fram ett eget machoindex bland sina 2 000 medarbetare. – Vi har sedan lång tid tillbaka jobbat med att skapa förutsättningar för en arbetsmiljö som inkluderar alla och som motverkar en machokultur. För att komma vidare i vårt arbete med kultur- och jargongfrågor valde vi att använda Byggchefernas Machoindex. I jämförelse med cheferna i samhällsbyggnad står vi oss bra med ett resultat om 26 procent. Men vi är långt ifrån nöjda och med hjälp av resultaten i indexet kommer vårt arbete nu att ske än mer effektivt och fokuserat, säger Mattias Gretzer, regionchef på Svevia, och styrelseledamot i Samhällsbyggarna.   Machoindex – så gjorde Byggcheferna: Utvecklat i samarbete med Magnus Johansson, leg psykolog och forskare vid Oslo universitet. Bygger på ett nordamerikanskt mätinstrument, Masculinity Contest Culture (MCC, Glick et al. 2018) varifrån åtta frågor har översatts till svenska. Dessa åtta frågor och tre frågor om diskriminerande skämt har ställts i Byggchefsbarometern 2021-en webbaserad undersökning genomförda av Novus. Byggchefsbarometern hade 1 800 svar och en svarsfrekvens på 12 %. Baserat på de elva frågorna har ett genomsnitt, ett index, beräknats. Indexet omfattar de svar som anger någon grad av överensstämmelse med påståendena i de elva frågorna. Ett högt index anger en hög grad av machokultur. Om Byggcheferna Byggcheferna är en branschförening inom Ledarna med 17 000 medlemmar – chefer inom alla delar av samhällsbyggnad och på alla nivåer. Läs mer på www.byggcheferna.se

Karin Witalis, Head of Research på Colliers och ansvarig för konsensusprognosen inom Sepref Foto: Colliers, Pexels/Pixabay Varje kvartal sedan mer än tio år tillbaka genomför nätverket the Swedish Property Research Forum (SEPREF), som är en sektion inom Samhällsbyggarna, en konsensusprognos avseende kontorsmarknaden i Stockholm, Göteborg och Malmö. Ett fyrtiotal bolag i fastighetsbranschen bjuds in att svara på enkäten. Frågorna handlar om kontorshyror (prime office rent) och avkastningskrav (prime office yield) på kort och lång sikt. Inspirationen till att genomföra en konsensusprognos i Sverige kommer från den Londonbaserade medlemsorganisationen Investment Property Forum (IPF) som sedan 1999 har genomfört en motsvarande, fast mer omfattande, marknadsundersökning för Storbritannien samt sedan 2015 för ett 30-tal storstäder i Europa. I den senaste konsensusprognosen från SEPREF, avseende Q4 2021, medverkade 32 företag verksamma på den svenska fastighetsmarknaden. Det är fler svarande jämfört med tidigare undersökningar, vilket kan tolkas som ett ökat intresse i branschen för konsensusprognosen. Majoriteten av de svarande företagen är fastighetskonsulter, men även institutioner, fondförvaltare samt noterade och onoterade fastighetsbolag medverkar. Resultaten från den senaste konsensusprognosen indikerar en stigande optimism, både i termer av hyrestillväxt och sjunkande avkastningskrav. Ser vi till den kortsiktiga prognosen för kontorshyror är optimismen mest signifikant i Stockholm där prognosen för Q4 2021 uppgår till 8 225 kr/kvm och år, vilket är en ny rekordnivå för Stockholm. Sedan förra undersökningen har den kortsiktiga hyresprognosen justerats upp med 5 procent. En fjärdedel av de svarande förväntar sig fortsatt stigande primehyror på Stockholms kontorsmarknad det närmaste året. Majoriteten av de svarande, 67 procent, förväntar sig oförändrade hyror. I Göteborg har den kortsiktiga prognosen successivt arbetat sig upp efter en ganska så kraftig nedgång i samband med att Coronapandemin slog till. Konsensusprognosen för Q4 2021 landar på 3 600 kr/kvm och år, vilket är en rekordhög nivå för Göteborg. En dryg femtedel av de svarande bedömer att primehyrorna fortsätter att stiga det kommande året. 65 procent av de svarande förväntar sig oförändrade hyror. Även i Malmö har den kortsiktiga hyresprognosen stigit och uppgår nu till 3 000 kr/kvm och år vilket är samma rekordhöga nivå som uppmättes precis innan pandemin. För det kommande året förväntar sig en bred majoritet, 83 procent, oförändrade hyror i Malmö. En jämn fördelning, 8 procent vardera, förväntar sig stigande respektive sjunkande hyror på ett års sikt. På investeringsmarknaden noteras ett ökat intresse för kontorsfastigheter, vilket avspeglar sig i konsensusprognosen. Den kortsiktiga prognosen för avkastningskrav (prime office yield) i Göteborg har justerats ned till 3,88 procent, men har förblivit oförändrad i Stockholm och Malmö på låga 3,25 respektive 4,25 procent. Den kortsiktiga yieldprognosen har varit stabil i både Göteborg och Malmö under flera år, medan den sjönk ganska kraftigt i Stockholm under 2019 för att därefter fluktuera några baspunkter upp, och sedan åter ner, sedan dess. Förväntan på ett års sikt är i grova drag sjunkande eller stabila avkastningskrav. I Malmö och Göteborg lutar flertalet svarande åt stabila avkastningskrav på ett års sikt. För Stockholms del är det något fler som förväntar sig sjunkande jämfört med stabila avkastningskrav. Förklaringen till det stigande intresset för kontorsfastigheter bland investerare är sannolikt att det för var dag blir lite tydligare hur kontorsanvändningen och -efterfrågan post corona kommer att gestalta sig. Karin Witalis Head of Research på Colliers och ansvarig för konsensusprognosen inom Sepref

Målet gällde en fastighet på Lindholmen i Göteborg, som var upplåten med tomträtt och bebyggd med bland annat bostadshus och parkeringsplatser. Högsta domstolen, T 6866-20 Tomträtten på Lindholmen Högsta domstolen har i sitt avgörande från den 9 september 2021 klargjort enligt vilka bestämmelser en tomträttshavare ska ersättas när den fastighet som tomträtten är upplåten i minskas genom fastighetsreglering som vidtas i plangenomförande syfte.  Frågan kan verka banal. Hur nyttjanderätter ska ersättas vid fastighetsreglering är reglerat i lag. Varför har HD då meddelat prövningstillstånd? Orsaken är att tomträtt inte är som andra nyttjanderätter. Rättsfiguren står nämligen och vacklar med den ena foten i fastigheternas värld och den andra i nyttjanderätternas. Att HD klargör var rättsfiguren ska ha tyngdpunkten i just denna fråga är därför tacksamt. Något slut på vacklande är det dock inte fråga om. Flera oklarheter kvarstår. Tomträtt innebär att en fastighetsägare upplåter rätt till en person att nyttja fastigheten på visst sätt. Det är i den bemärkelsen fråga om ett klassiskt nyttjanderättsavtal. Men tomträtten bär på sakrättsliga bestämmelser som annars bara gäller fastigheter; en tomträtt överlåts och upplåts på samma sätt som en fastighet, en tomträtt belånas och bär tillbehör på samma sätt som en fastighet.  Tomträtten innehåller alltså samma vitala organ – samma hjärta och lungor – som annars är förbehållna fastigheterna. Likt ett fastighetsrättens Frankenstein känner rättsfiguren samhörighet med fastigheterna men förvisas allt som oftast till de menlösa nyttjanderätterna. Vad gäller i fråga om ersättning i dessa fall – ska den likställas med en fastighet?  Nej, svarade Lantmäteriet. Ja, svarade mark- och miljödomstolarna. HD har som vanligt det rätta svaret.   Målet gällde en fastighet som var upplåten med tomträtt och bebyggd med bland annat bostadshus och parkeringsplatser. Som ett led i genomförande av detaljplan skulle del av den mark där parkeringsplatserna var belägna överföras till en kommunal fastighet som allmän plats. Frågan var enligt vilka regler ersättningen till tomträttshavaren skulle beräknas.   När en tomträtt skadas genom fastighetsreglering kompenseras tomträttshavaren genom två mekanismer. Den första mekanismen reglerar avtalsrelationen mellan tomträttshavaren och fastighetsägaren. Enligt 7 kap. 30 § första stycket jordabalken, JB, ska avgälden jämkas om tomträtt på grund av fastighetsreglering undergår förändring av betydelse för rättighetens utövning. Den andra mekanismen – den som är intressant i målet – reglerar skadan på tomträttshavarens egendom. Enligt 13 kap. 26 § JB är tomträtt likställd med fast egendom vid expropriation eller liknande tvångsförvärv. Att en tomträtt ses som fast egendom vid expropriation innebär att den i de fallen också ska ersättas som en fastighet, det vill säga utifrån reglerna i 4 kap. expropriationslagen, ExL. I 1 kap. 5 § plan- och bygglagen, PBL, likställs tomträtt med fastighet vid tillämpning av PBL. Vid inlösen med stöd av PBL ska tomträtten således ersättas som en fastighet, det vill säga utifrån reglerna i 4 kap. ExL. Vad gäller då vid fastighetsreglering. Någon bestämmelse som likställer tomträtt med fastighet finns av förklarliga skäl inte i fastighetsbildningslagen, FBL.  FBL används sedan närmare 50 år i stället för expropriation och inlösen enligt plan- och byggnadslagstiftningen vid markåtkomst för bebyggelseutveckling. Regeln i 5 kap. 8 a § FBL förenklar dessa expropriationsliknande tvångsförvärv. HD slår fast att samma ersättningsregler ska gälla i den aktuella situationen oavsett vilket medel som används, d.v.s. oavsett om sökanden påkallar inlösen enligt PBL eller fastighetsreglering enligt FBL. Tomträtten ska därmed ersättas som en fastighet, det vill säga utifrån reglerna i 4 kap. expropriationslagen. HD är tydlig med att målet avser ersättning vid tillämpning av 5 kap. 8 a § FBL, det vill säga fastighetsreglering i plangenomförande syfte. Mycket talar dock för att principen också ska tillämpas i andra fall där fastighetsreglering är ett genomförandemedel i de allmänna intressenas tjänst. I de fall där markåtkomst bara kan ske med tillämpning av FBL är läget dock ett annat. Den argumentation som HD för i det aktuella målet ger inte stöd för att likställa tomträtt med fastighet i dessa fall. En sådan tillämpning skulle för övrigt också rimma illa med tomträttens natur.  Text: Tomas Vesterlin Jurist, civilingenjör och grundare Aktiebolaget Vesterlins & Co

Mycket av diskussionen om ett reformerat strandskydd gäller landsbygderna. Men hur ser det ut i städer och tätorter? Där finns ofta strandnära mark som skulle passa för bostäder – men där miljöbalkens strandskydd hindrar byggande. Eidar Lindgren reder ut det rådande rättsläget och ger också förslag på möjliga vägar framåt. I många städer och mindre tätorter belägna vid vatten finns strandnära obebyggd mark som är lämpad för bostäder, men där miljöbalkens strandskydd hindrar byggande. Detta inträffar även om bebyggelsen placeras en bit bort från stranden, eftersom strandskyddet ofta omfattar en generellt utlagd zon på 100 meter eller i vissa fall når upp till 300 meter från strand.  Behovet av nya bostäder i goda lägen vad avser kommunikationer, service och teknisk infrastruktur kommer därför i konflikt med ett strandskydd som är generellt avgränsat och ofta utlagt på platsen vid en tid då behoven att nyttja marken för bostäder inte var lika påtagligt.   Miljöbalkens bestämmelser om strandskydd innefattar visserligen möjligheter till dispens i ett enskilt ärende eller upphävande av strandskydd inom detaljplan. Men då krävs ett sådant ”särskilt skäl” som anges i lagtexten.  Nuvarande formuleringar av ”särskilda skäl” ger enligt min mening för lite utrymme åt de avvägningar som bör ske mellan strandskyddets syften och de behov av byggande som manifisteras av kommunens planering enligt plan- och bygglagen och bostadsförsörjningslagen. Detta gäller i synnerhet i situationen med obebyggd mark belägen inom strandskydd.  För att underlätta kommunernas arbete med bostadsbyggande och annan tätortsutveckling föreslås här att den uppräkning av ”särskilda skäl” för dispens och upphävande som finns i miljöbalken kompletteras med; området behöver tas i anspråk för tätortsutveckling som stöds av kommunens planering enligt plan- och bygglagen.    Strandskyddets generella utformning motverkar god stadsplanering   Samhällsbyggande innebär per definition att det sker avvägningar mellan olika behov. Vad gäller markanvändning sker detta genom fysisk planering enligt plan- och bygglagen och specifikt vad gäller bostäder sker en behovsplanering enligt bostadsförsörjningslagen. Sammantaget är detta ett system som ska trygga att förutsättningar och behov kartläggs ingående, avvägningar görs och lösningar tas fram – enligt det ansvar och de befogenheter kommunerna har. För tätorter vid vatten blir strandskyddet en faktor som begränsar kommunens planeringsutrymme, i synnerhet vad gäller obebyggd mark.   Problematiken har sin grund i att strandskyddet utgörs av zoner/förordnanden med strikta regler, och som har avgränsats på marken genom en översiktlig metodik. Skyddet av tätorternas stränder är alltså inte ett resultat av platsspecifika avvägningar mellan olika behov, så som annars görs i samhällsbyggandet. Dock finns öppningar för vissa avvägningar med stöd av bestämmelserna om ”särskilda skäl” som kan motivera undantag från strandskyddets förbud.  ”För tätorter vid vatten blir strandskyddet en faktor som begränsar kommunens planeringsutrymme,i synnerhet vad gäller obebyggd mark.” Vad gäller bostadsprojekt på obebyggd mark som inte är avskild från strand genom väg etc., kommer en kommun behöva anföra följande särskilda skäl: ”Området behöver tas i anspråk för att tillgodose ett angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området”. 1 Enligt lagens förarbeten ska det sistnämnda kriteriet tolkas som att annan placering är ”omöjlig eller orimlig”. 2 Annorlunda uttryckt, kommunen måste visa att planerat byggande inte rimligen kan ske på annan plats. En svår bevisbörda vad gäller bostäder, eftersom dessa inte likt hamnanläggningar, vattenintag etc. per definition måste ligga vid vatten. Resultatet har blivit att i fråga om bostäder har det nämnda särskilda skälet tolkats på olika sätt. Det gäller såväl kommuner, länsstyrelser som mark- och miljödomstolar. Även de fall som prövats av Mark- och miljööverdomstolen illustrerar att bestämmelsen är svårtolkad.  Trots osäkerhet kring lagens tolkning behandlas obebyggda strandområden i vissa fall som en markresurs i översiktsplaner och fördjupade översiktsplaner, med ambition att hitta platser för bostadsbyggande. Med detta som grund tas detaljplaner fram för bostadsprojekt inom strandskydd. Vilket sker i förlitan på att länsstyrelsen under planarbetets gång – i sin tillsyn över strandskyddet – gör en korrekt bedömning när de godtar detaljplanen. Vilket bekräftas efter antagandet genom att länsstyrelsen inte beslutar om  överprövning enligt 11 kap. plan- och bygglagen.  Om en sådan detaljplan överklagas av enskild part och prövas i mark- och miljödomstol kan dock – trots länsstyrelsens godkännande i fråga om strandskyddet – domstolen stoppa projektet om den anser att kommunen ”inte visat att byggandet inte kan ske på annan plats”. Domstolen kan med andra ord bedöma att kommunens planering enligt plan- och bygglagen inte varit tillräckligt genomarbetad. Med bättre planering skulle kommunen kunna finna en annan lämplig plats för bostadsbyggande, enligt domstolen. Frågan blir i grunden hur tungt ett bevarandeintresse enligt strandskyddet ska väga i relation till andra behov/intressen. Jag vill tydliggöra problematiken med ett scenario, som följs av fyra exempel från verkligheten.  Antag att en kommun har bedrivit översiktlig planering enligt plan- och bygglagen, där utvecklingen i en tätort behandlats ingående i en fördjupad översiktsplan. Där anges att en viss obebyggd plats inom strandskyddsområde kan vara lämplig för bostäder. Under detaljplanearbete bekräftas att platsen är lämplig för bostadsbyggande, av många skäl: närhet till skola och service, kort avstånd till tåg- och buss, möjligheter att ansluta till befintligt va-nät, vacker utsikt mot vatten. Kommunen konstaterar även att platsen i dag har lågt värde för allmänhetens rekreation – beroende på terräng och växtlighet. I detaljplanen placeras bostadshusen en bit upp i terrängen, området närmast strand förblir obebyggt och utgör allmän plats, som iordningställs så att stranden blir mer tillgänglig än tidigare. Effekterna på det växt- och djurliv som har anknytning till vatten blir små och inget byggande sker i vattnet.   ”Kommunen får hitta en annan plats utanför strandskyddet – som inte skulle vara en lika naturlig och samhällsekonomiskt motiverad utveckling av orten.” Trots dessa förutsättningar och den planering som kommunen gjort, finns en påtaglig risk enligt nuvarande lagtext och rättspraxis från Mark- och miljööverdomstolen, att byggandet stoppas med hänvisning till att kommunen inte tillräckligt övertygande visat att byggandet inte kan ske på annan plats. Resultatet blir att kommunen får hitta en annan plats utanför strandskyddet – som inte skulle vara en lika naturlig och samhällsekonomiskt motiverad utveckling av orten, och där det kanske saknas intresse att bygga eftersom det inte är en attraktiv boendemiljö.   Fyra exempel Här redovisas fyra fall, där Mark- och miljööverdomstolen ansett att kommunerna inte på ett tillfredsställande sätt visat att byggandet inte kan ske på annan plats. Vilket medförde att strandskyddet inte kunde upphävas. Notera återigen att länsstyrelserna, som tillsynsmyndigheter över strandskyddets hantering i detaljplaner (11 kap. plan- och bygglagen), inte ingripit, utan tvärtom godtagit kommunernas motiveringar och beslut.   1. Mariestad Det första fallet är en detaljplan för ca 30 villor i Mariestads centralort. 3 Platsen ligger mer än 100 meter från strand men inom strandskydd som är utvidgat till 300 meter. Föreslaget byggande finns med i en fördjupad översiktsplan från 2013 och i ny översiktsplan från 2018.   I planbeskrivning upprättad inför samråd anför kommunen; ”Området som föreslås exploateras och där strandskydd avses upphävas domineras av tät vegetation och bedöms ha ringa värden för rekreation.” Kommunen klargör samtidigt att allmänhetens tillträde till strandområdet närmare Vänern inte hindras.  Placering av föreslagen detaljplan Västra Ekudden, Mariestad. Fotnot 4 Platsen är obebyggd. För att upphäva strandskydd där villorna ska uppföras hänvisar kommunen till det särskilda skälet ”angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området”. Detta godtas av länsstyrelsen.  Kommunens antagandebeslut överklagas av två ideella organisationer. 5   Ärendet går vidare till Mark- och miljööverdomstolen som upphäver kommunens beslut att anta planen. 6 Domstolen påtalar att det pågår förtätningar inom andra områden i kommunen och anser att en annan lokalisering av de planerade bostäderna, utanför strandskyddat område, inte bör vara orimlig eller omöjlig.    2. Skellefteå Nästa exempel är från Skellefteå där kommunen den 14 juni 2016 antog en detaljplan i centralt läge vid Skellefteälven, med möjlighet att uppföra flerbostadshus. 7 Beslutet var i linje med kommunens fördjupade översiktsplan för Skelleftedalen, antagen 2011.  Placering av föreslagen detaljplan Kv. Grunnan, Skellefteå. Fotnot 8 I argument kring strandskyddet framför kommunen bland annat att platsen till stor del redan är ianspråktagen och att området intill stranden tryggas för allmänheten. Planen överklagas – på flera grunder, inte bara strandskydd – av ett flertal privatpersoner och en samfällighetsförening. Mark- och miljödomstolen avslår överklagandena. I fråga om strandskydd finner domstolen att skälet ”angeläget allmänt intresse som inte kan tillgodoses utanför området” är tillämpligt. Man hänvisar även till att länsstyrelsen tidigare, under kommunens planarbete, gjort samma bedömning. Domstolen säger att ”planintresset i detta fall väger tyngre än strandskyddsintresset”.  När ärendet kommer till Mark- och miljööverdomstolen 9 blir bedömningen den omvända och kommunens antagandebeslut upphävs. I domskälen sägs att   ”…den utredning som finns i målet inte ger stöd för att intresset av att bygga bostäder inte kan tillgodoses utanför området. Det finns därför inte skäl att upphäva strandskyddet enligt 7 kap. 18 c § första stycket 5 miljöbalken.”   3. Ängelholm Den 28 januari 2019 antogs en detaljplan för Rönnen 2 med flera. Planen avsåg uppförande av mindre flerbostadshus i ett centralt läge vid Rönne å.  Placering av föreslagen detaljplan Rönnen 2 m.fl., Ängelholm. Fotnot 10 I planbeskrivningen redovisar kommunen överväganden och omständigheter som lett fram till föreslagen placering. Bland annat att infrastruktur är utbyggd intill planområdet och att platsen ligger nära service och kommunikationer. Förslaget är även i linje med kommunens översiktsplan och bostadsförsörjningsplan. Vidare framhävs att strandpromenaden kommer vara allmänt tillgänglig eftersom den planläggs som allmän plats.  Planen överklagas av en lokal förening och av två privatpersoner. Mark- och miljö­domstolen konstaterar att länsstyrelsen inte har överprövat kommunens beslut och att vid sådant godkännande från länsstyrelsen finns normalt inget skäl för domstolen att frångå detta. Domstolen avslår därför överklagandena. I Mark- och miljö­överdomstolen 11 blir bedömningen dock en annan och kommunens antagandebeslut upphävs. Mark- och miljööverdomstolen anför som motiv, citat;  ”Kommunen har inte presenterat någon utredning om möjligheten att uppföra bostäder i den omfattning som åsyftas i detaljplanen utanför strandskyddat område. Av handlingarna i målet framgår också att kommunen möjliggör för byggande av bostäder i andra delar av Ängelholm.”    4. Umeå Sista exemplet är en detaljplan för bostäder, ca 1,5 km från Umeå Centrum. 12     Arbetet med detaljplanen inleddes 2014 och den 28 oktober 2019 antogs planen. 14 Platsen hade sedan 2011 varit utpekad som utredningsområde i kommunens översiktliga planering.  I detaljplanen anges att området närmast vatten ska vara allmän plats (natur och park) med syfte att trygga allmänhetens tillgång till platsen och kunna utveckla ett sammanhängande rekreationsstråk längs älven. 15   Planen innebär att strandskydd behålls inom allmän plats men upphävs inom kvartersmark och lokalgata. Länsstyrelsen godtog detta.  Placering av detaljplan Västra Brinkvägen, Umeå. Fotnot 13 Detaljplanekarta för det aktuella planärendet Västra Brinkvägen. Detaljplanen överklagades av flera enskilda parter och av Naturskyddsföreningen.   Mark- och miljödomstolen konstaterade att kommunen i sin översiktliga planering i tillräcklig omfattning utrett hur bostadsbyggande kan lokaliseras i Umeå tätort, varför upphävande av strandskydd kan ske med stöd det särskilda skälet ”inte kan tillgodoses utanför området”, 7 kap. 18 c § punkt 5.   Mark- och miljööverdomstolen hade motsatt uppfattning, och anförde, citat: ”Det finns ingen utredning som ger stöd för att intresset av att bygga bostäder inte kan tillgodoses utanför planområdet.” Därmed upphävde domstolen kommunens beslut att anta detaljplanen. 16     Kommentarer till exemplen De exempel som visats sätter fingret på främst två frågor. Dels strandskyddet i relation till kommunernas arbete med planering och hur avvägning bör ske mellan strandskydd och värdet/behovet av byggande.  Dels hur förgävesplanering ska kunna undvikas – genom att besked från länsstyrelsen (staten) och bedömningar från Mark- och miljööverdomstolen blir bättre synkroniserade.  Vad gäller lagtextens tolkning ska understrykas att ovanstående fyra domslut är från högsta instans. 17 Domsluten blir vägledande, med effekt att kommunerna i dag inte bör inleda detaljplanearbete i liknande situationer. Även andra domar från Mark- och miljööverdomstolen har pekat mot samma restriktiva lagtolkning. 18     Avslutning och förslag  Enligt plan- och bygglagen har kommunerna ansvar och befogenhet att planera markanvändning och byggande – utifrån lokala förutsättningar och behov. Att liksom strandskyddet ha av staten generellt utlagda zoner med långtgående restriktioner är svårt att förena med detta kommunala ansvar. Motsättningen blir tydlig när det gäller stadsplanering, där det samhällsekonomiska värdet av att bebygga ett strandområde ofta är större än att inte bygga.  ”Motsättningen blir tydlig när det gäller stadsplanering, där det samhällsekonomiska värdet av att bebygga ett strandområde ofta är större än att inte bygga.” Ett sätt att stärka kommunernas inflytande över städernas strandnära delar vore att minska den geografiska omfattningen av strandskyddet. Erfarenheten av tidigare processer med omprövningar av strandskyddsförordnanden är att detta tar tid, är arbetskrävande samt att resultat kanske inte blir som förväntat. Ett enklare och snabbare sätt är att komplettera miljöbalkens uppsättning av särskilda skäl för dispens eller upphävande. Här föreslår jag då följande lydelse: området behöver tas i anspråk för tätortsutveckling som stöds av kommunens planering enligt plan- och bygglagen.  I motivtext/förarbete till en sådan lagändring skulle ges ledning vad gäller tolkning av begreppet tätortsutveckling och ledning i vad som krävs för att något ska anses ha stöd i planeringen.  Avslutningsvis ska nämnas att den problematik som här tagit upp finns behandlad på ett mer utförligt sätt i publikationen Intresseavvägningar inom fastighetsrätten, Norstedts Juridik, 2021. Text: Eidar Lindgren Noter:  1 Miljöbalken 7 kap. 18 c § punkt 5 2  Prop. 2008/09:119 s. 54.  ³ Detaljplan Västra Ekudden, antagandebeslut 13 juni 2016, Kf § 72 Dnr 2013/00114. 4 Kartbild från Mariestads översiktsplan 2030, Del 2 Markanvändning, s. 75 (antagen 2018). 5 Mariestads naturskyddsförening och Strandskyddarna  6 Dom 2018-04-17 P 3718-17. 7 Del av kv Grunnan, stadsdelen Anderstorp. 8 Kartunderlag: Lantmäteriets Min Karta. 9 Dom 2017-11-22 P 4676-17. 10 Planbeskrivning upprättad 2018-11-12, Ängelholms kommun. 11 Dom 2020-11-13 P 12200-19.  12 Detaljplan BN-2014/00061, vanligen benämnd ”Västra Brinkvägen”. 13 Karta från översiktsplan ”Fördjupning för de centrala stadsdelarna”, antagen 2011.   14 Området är upptaget i en fördjupad översiktsplan benämnd Fördjupning för Umeå, vilken antogs 2011 och i förnyat antagandebeslut 2018. Platsen är även med i en ytterligare fördjupning, benämnd Fördjupning för de centrala stadsdelarna, likaså antagen 2011 (se bilden ovan).  15 Se detaljplanens planbeskrivning upprättad september 2019.

Om man betraktar världen genom olika teoriers glasögon kan man hitta intressanta saker. En grundtanke i den nationalekonomiska kontraktsteorin är att det blir problem om kontrakt – eller juridiska regler – hänvisar till saker som är svåra att mäta på ett någorlunda entydigt sätt. Då ska man förvänta sig konflikter, manipulationsförsök och tämligen godtyckliga resultat. Jag ska först ge två exempel på sådana regelverk och sen diskutera varför sådana lagar ändå stiftas, och varför Sverige kanske gör det oftare än andra. 1 Tomträttsavgälden Tomträttsavgälden ska enligt dagens regler bestämmas utifrån en långsiktig realränta och tomtens marknadsvärde. Figuren intill visar realräntans utveckling under senare decennier. Ser vi hela perioden i diagrammet ser det ju ut som om det skulle finnas cykler i data – först går det upp och sedan går det ner. Antar vi att det finns ett sådant mönster kommer realräntorna snart att vända uppåt, och ett långsiktigt genomsnitt skulle kunna hamna mellan 2 och 3 procent. Å andra sidan kanske det inte finns några cykler, utan realräntan fortsätter neråt eller stabiliseras kring 0. En långsiktig realränta skulle då ligga nära 0. Idag kan man alltså argumentera för vilken långsiktig realränta som helst i intervallet 0% till 3%. Frågan hamnar då i domstol där båda sidor anlitar kompetenta experter som med avancerade argument motiverar vitt skilda alternativ. Kanske blir det så att en något förvirrad domstol till slut håller fast vid ungefär tidigare nivåer eller rör sig mot något mitt emellan parternas krav. En rad utredningar har under de senaste 40 åren föreslagit att räntan ska läggas fast av statsmakten för att undvika kostsamma processer med tämligen godtyckliga resultat. Statsmakten har dock inte lyssnat på dessa förslag. Men problemen är inte slut med detta. Ett markvärde ska också bestämmas. Används ett ortsprismaterial i bebyggda områden beror den observerade prisnivån på hur många tomter som under den aktuella perioden kommer ut på marknaden. Kommer det ut ett litet antal tomter blir priset högre, medan priset blir lägre om fler tomter kommer ut på marknaden. Vilken omsättning ska man då utgå från när marknadsvärdet ska bedömas? Den frågan svarar inte lagstiftaren på. Dessutom kommer det ju alltid finnas skillnader mellan objekten och lite material att grunda justeringar på. Återigen ska man förvänta sig kostsamma processer och parter som kommer fram till vitt skilda alternativ.  Elnätsavgifter Detta är ju inte riktigt ett fastighetsekonomiskt ämne men det är intressant att notera att även när det gäller elnätsavgifter har det införts regler som hänvisar till svårmätbara saker. Nätägarens avkastning ska motsvara avkastningen för placeringar med liknande risk. Energimarknadsinspektionen anger en formel för beräkning av avkastningen där följande faktorer ingår: RD = kostnad för lånat kapital före skatt RF = riskfri ränta CR = kreditriskpremie T = statlig inkomstskatt S = nettoskuldsättningsgrad D = nettoskuldsättning E = eget kapital RE = kostnad för eget kapital I = inflation E = aktiebeta A = tillgångsbeta MRP = aktiemarknadsriskpremie Det är lätt att inse att det går att argumentera för ganska olika värden på en hel del av dessa parametrar. Med tanke på att varje tiondels procent motsvarar många miljoner för nätägarna ska man förvänta sig att de kommer att vara beredda att betala meriterade experter bra, medan den statliga myndigheten rimligen har en minde budget.  I en rapport från inspektionen noteras att vissa länder lagt fast avkastningsnivåer som en statslåneränta eller motsvarande med ett förutbestämt tillägg. Även när det gäller principerna för en första invärdering av anläggningar köpta från till exempel en kommun har lagstiftaren valt ett svårmätbart alternativ, nämligen en (nedskriven) nuanskaffningskostnad. (Eftersom denna normalt är väsentligt högre än kommunens bokförda värde har detta, tillsammans med ett relativt högt tillåtet avkastningskrav, gjort att köparna har varit beredda att betala bra och ge kommunerna en stor vinst. Köparna vet att reglerna tillåter rejäla avgiftshöjningar. 2 ) Varför gör man på detta viset? Varför är politikerna i Sverige så obenägna att sätta ner foten, oavsett om det gäller avgäldsräntor för tomträtter eller avkastningskrav vid bestämning av elnätsavgifter?  Det ena hypotesen är att politikerna är rädda för att fatta beslut, kanske för att de saknar självförtroende och inte bedömer att de är tillräckligt kompetenta. Det blir då enklare att lämna de svåra frågorna till experter och domstolar.  Den andra hypotesen är att det finns en strävan efter millimeterrättvisa. Skulle politikerna fastställa avgäldsränta för tomträtter eller avkastningskrav för elnätsföretag finns ju risken att det blir för högt eller för lågt, och då kommer det att vara orättvist och gynna en av parterna.  Med tanke på argumenten ovan finns risken för orättvisor och att en part gynnas även om besluten lämnas till experter och domstolar. Ur ett samhällsekonomiskt perspektiv är det rimligen bättre med ett billigt system som kan leda till orättvisor än ett dyrt system som också kan leda till orättvisor. Den viktigaste slutsatsen är dock att det inte bör skapas regler som hänvisar till saker som egentligen inte går att mäta. För tomträtt borde man direkt reglera räntan och också till exempel anta att markvärdet stiger i samma takt som hela fastighetsvärdet. För elnät är slutsatsen rimligen att man inte ska privatisera naturliga monopol om det inte går att hitta ett enkelt sätt att reglera den tillåtna avkastningen. Även här hade man dock kunnat lägga fast mer mätbara regler, till exempel att avkastningskravet kunde vara en statslåneränta + x% och att det köpande bolaget skulle ta över det säljande bolagets bokförda värde. 1 Den som vill ha mer utförliga resonemang hänvisas till min bok Gör inte regler som hänvisar till det omätbara! Om kapitaltjänstkostnader, tomträttsavgälder och elnätsavgifter (Instant Press 2021). Där finns även referenser. 2 Det faktum att elnätsföretag sålts vidare med stora vinster under senare år tyder på att det tillåtna avkastningskravet inte sänkts i takt med räntorna på marknaden. Sjunkande räntor innebär då att värdet på företaget stiger Text: Hans Lind Professor i fastighetsekonomi, tidigare vid KTH, L69

– Det är så galet roligt att jobba med trähus. Det finns inga satta former och hela den här världen präglas av utveckling och innovationskraft. Det är ett mycket mer holistiskt perspektiv i den här branschen än vad jag har upplevt tidigare. Anna Ervast Öberg lyfter trähusbyggandet till nya höjder. Som projektutvecklare på Folkhem har hon ansvarat för Cederhusen i Stockholm – världens hittills största innerstadskvarter byggt i massivträ. Nu hoppas hon att färdigställandet av jätteprojektet ska slå hål på myter om materialet och ge träbyggandet en rejäl skjuts framåt. ”Det känns inte som Sverige!” Den unga barnfamiljen som är ute och promenerar är uppenbart tagna av platsen. Blickarna fästa uppåt, mot fasaderna som sträcker sig högt, högt mot himlen. Det slår mig att området redan nu – ännu inte färdigbyggt, fortfarande belamrat med byggställningar och kranar – är ett turistmål även för personer som bor i grannskapet: hela området har en odefinierad prägel av annanhet . Norra stationsområdet och marken vid Karolinska sjukhuset har ibland beskrivits som ett slags ingenmansland mellan Solna och Vasastaden i Stockholm, avgränsat och genomkorsat av motorleder och spårtrafik. Under det nya namnet Hagastaden ska området bli en helt ny och levande stadsdel med omkring 6000 bostäder med Nya Karolinska sjukhuset i centrum. Foto: Johannes Frandsen Det stora trähuskvarteret som byggs i området ökar på känslan av att det är någonting annorlunda, nytt och obekant, som håller på att växa fram här. Materialet är mjukt omfamnande för ögat och spånfasaderna knyter an till äldre byggtraditioner som vi kanske bäst känner igen från äldre kyrkor. Över bygget vilar en svag doft av slöjdsal. Skalan är hisnande. Här reses fyra huskroppar i två kvarter med totalt 234 lägenheter, en prydlig dunge i en skog av stål och betongkonstruktioner. – Det har gått oväntat fort, faktiskt. Läs också: Anna Ervast Öberg om fakta och myter om träbyggande Anna Ervast Öberg visar hemtamt upp byggplatsen, genom trapphus och tomma dörrposter. Här och var syns spår av extra utfräsningar för elinstallationer och annat i väggarna. – Sådant är jättelätt att göra i trä, det görs hela tiden, säger hon medan hon berättar om sin bakgrund.  Som utbildad arkitekt var ambitionen tidigt att kombinera det hållbara med det konstnärliga, kvalitativa. Och sedan studietiden har japansk arkitektur varit en stor inspirationskälla. Hon var också utbytesstudent i Tokyo när hon pluggade på Arkitekturskolan på KTH i Stockholm. – Det är fortfarande där de bästa arkitekterna finns, enligt min mening. Det har kanske att göra med arbetskulturen och i hur de tränas: de är otroligt duktiga i att få till de där sista tio procenten, säger hon. – De är inte så fast i en viss estetik eller olika konventioner. De formas på annat sätt. Där tycker jag att det finns ett släktskap mellan Japan och de nordiska länderna: förhållandet till naturen och ljuset i arkitekturen, och kopplingen mellan ute och inne.  Cederhusen med andra kvarter i Hagastaden i bakgrunden. Foto: Johannes Frandsen Det finns också tydliga beröringspunkter i det historiska och samtida byggandet i trä, från de traditionella shintotemplen och de svenska kyrkorna, till dagens småhusbyggande där båda länderna har en gemensam faiblesse för prefab.  Japan gav mersmak, och efter det blev det ytterligare en vända utomlands, denna gång till New York och affärsdistrikten på Manhattan.  – Jag blev intresserad av frågor som jag blev uppmärksam på när jag var i Tokyo, nämligen hur man befolkar platser och hur människor tar staden i anspråk. I Tokyo kan det vara så att ett band tar fram instrument och ställer upp förstärkare och repar på gatan, helt enkelt eftersom de inte kan vara hemma eller ha en replokal på grund av platsbrist.  Tätt är det också på skyskrapornas Manhattan: extremt höga markpriser har triggat byggande på höjden, samtidigt som bygglov utfärdas med villkor att mark ska lämnas orörd i gatunivå. – Det har blivit som ett slags hål i staden. Det är tänkt att det ska ge kvalitet för alla. Men det blir det inte om man inte programmerar platsen direkt eller indirekt. Det krävs egentligen ganska lite för att det ska hända någonting, att folk stannar till. Hemkommen till Sverige började hon också arbeta som lärare på Arkitekturskolan inom samhällsplanering och med särskilt fokus på denna ”programmering” av staden. – Jag tycker att det är tilltalande att skapa utrymme för att människor själva ska kunna göra anspråk på platser. Genom att lära sig de bakomliggande mekanikerna – det mänskliga beteendet i förhållande till de ekonomiska, sociala och politiska drivkrafterna – går det att skapa bättre städer och platser. ”Det är så galet roligt att jobba med trähus. Det finns inga satta former och hela den här världen präglas av utveckling och innovationskraft. Det är ett mycket mer holistiskt perspektiv i den här branschen än vad jag har upplevt tidigare”, säger Anna Ervast Öberg. Foto: Johannes Frandsen Precis som under utbildningen och uppsatsskrivandet i New York, blev kartläggningen grundstenen i arbetet med arkitekturstudenterna – fast denna gång var objektet Tensta i norra Stockholm. – Vi gjorde en superinventering i hela området med en exakt karta över allt: alla blomkrukor, alla entréer som fick olika benämningar och klassificeringar, om de var låsta eller öppna, hade vakter och så vidare. – Det påminner lite grann om att jobba inom träbyggnadssektorn, det gäller att kunna lite om allt: att svara på frågor om hur skogsbruket mår, men också förstå och utvärdera gummilister som ska klara vissa akustikkrav liksom att förklara för banken varför grön finansiering inte bara bör handla om energiförbrukning. Det är ett roligt och lärorikt sätt att jobba på som ger väldigt många olika perspektiv.  Som arkitekt var hon verksam på Sandellsandberg, ett kontor med ”hög svansföring när det gäller gestaltning och estetik”, enligt Ervast Öberg. Den utgångspunkten hakade perfekt in i den egna uppfattningen om var prioriteringen bör ligga.  – Jag är övertygad om att det går att skapa vackra projekt utan att de behöver bli jättedyra. Även om klimatfrågan har funnits med i bakhuvudet hela tiden, var det först under föräldraledigheterna (hon har tre barn) som den verkligen pockade på uppmärksamheten. Genom mycket läsning och annan fördjupning kom hon till insikt om att hon ville ta ett större ansvar för en branschomställning.  – Jag fattade att vi i vår sektor var på rätt ställe, att vi har stor möjlighet att påverka. Det gjorde att jag fick önskan om att ta ett större ansvar än att bara utföra beställningar. I rollen som arkitekt kom jag väldigt långt ifrån besluten, och jag ville lära mig mer och närma mig möjligheterna till påverkansarbete, säger Anna Ervast Öberg. – Då hittade jag Folkhem och armbågade mig in där. Foto: Johannes Frandsen Titeln blev projektledare. Det blev en lärorik period med nya insikter i hur det går till bakom kulisserna i olika projekt, vilka förutsättningar som finns för att realisera dem och hur det sedan görs i praktiken. – Folkhem har tagit ett beslut om att bara bygga i trä, och har också höga ambitioner när det gäller arkitektur men också i klimatfrågan. För mig är det extremt tilltalande. Det är som affärs- och projektutvecklingschef, med ansvar för uppbyggnaden och utvecklingen av bolaget Folkhem och dess portfölj, som Anna Ervast Öberg klivit fram som ett slags träinfluencer: hon syns ofta även utanför branschmedia, som under försommaren då Dagens Nyheter gjorde ett stort reportage om husen i Hagastaden. Vad är det med just trä som material som klaffade med dig? –Det är något särskilt med trä, det är ett så intuitivt material. Vi har alla haft träslöjd, vi snickrar en trall till våra uteplatser när vi behöver det. Vi vet hur det känns att såga eller använda ett stämjärn. För mig handlar om att skala upp det: att vi kan bygga våra städer så här. Berättelsen om trähusens återkomst i svenskt byggande är ett slags askungesaga: det var förbjudet som stommaterial i flervåningshus under 120 år (1874–1994) på grund av brandrisken. Ny kunskap och nya metoder har gjort att trä åter har växt fram som ett alternativ till mer än bara småhus. Länder som Schweiz, Österrike och Norge var tidigt ute. I norska Brumunddal reser sig exempelvis väldiga Mjøstårnet – ett trähus på 85,4 meter i åtta våningsplan. Vägen fram till de nu nästan färdigbyggda husen i Hagastaden började som del i en större portfölj med tänkbara projekt som lämnades över till Stockholms stad.  Redan tidigare, 2010–2012, hade Folkhem byggt åttavåningshuset Strandparken i Sundbyberg och hade genom det projektet en god relation till den då blygsamma svenska träindustrin i byggbranschen: exempelvis var Martinssons länge den enda leverantören av träelement av korslimmat trä. Foto: Johannes Frandsen När projektportföljen till Stockholms Stad skulle tas fram gjordes minutiösa förberedelser. – Vi åkte på studiebesök och nosade upp de bästa arkitekterna och ingenjörerna, säger Anna Ervast Öberg. – Vi var exempelvis i London, som har byggt jättemycket med trä sedan länge. Men där sågs det inte som någonting särskilt vackert eller något att lyfta fram för dess estetiska kvaliteter. Det sågs som ett rent konstruktionsmaterial som behandlades som vilket konstruktionsmaterial som helst, det valdes för att det kunde göra en vägg tunnare, eller för att det skulle gå fortare att bygga med eller för att det blir billigare – tvärt emot vad alla sade i Sverige. – Träbyggandet är kärnan i verksamheten på Folkhem så det har varit en bra grund att lära sig på, en visshet om att det går att bygga projekten med bibehållen ekonomi. Många andra fastighetsbolag har varit skeptiska och bara sett problemen, att det skulle bli för dyrt och att det skulle kräva att byta affärsupplägg. Men uppenbarligen gick det. Hon tror att förverkligandet av Cederhusen visar att Folkhem menar allvar med satsningen, och att det blir ett starkt symbolvärde att det just är en kommersiell satsning. – Vi har inte genomfört det minsta projektet, utan det största och krångligaste. Det byggs mycket i flervåningshus i trä runt om i landet, påpekar Anna Ervast Öberg. Men Cederhusens centrala placering i Stockholm kan betyda mycket för utvecklingen inte bara i huvudstaden utan i hela landet.  – Tillväxtkommuner tillsammans med marknadskrafterna kan vara med och hjälpa till att bidra till en klimatomställning. Det här blir ett konkret exempel, en ny referens för köparna och den tilltänkta målgruppen, säger hon och berättar att virket i husen kommer från Dalarna. – Det är som när ekobananerna kom: varför köpa dem som är så mycket dyrare? Men när de legat där ett tag så kostade de lika mycket som de andra, och då försvann skräpbananerna, säger hon. Fasaddetalj Cederhusen. Foto: Johannes Frandsen Att trä skulle knocka ut alla andra material i byggandet inom en snar framtid är tveksamt. Dessutom arbetar både betong- och stålindustrin intensivt för att kapa klimatavtrycket i just sina produkter. Hybrit och H2 Green steel är två sådana exempel när det gäller stålproduktionen i Sverige. När det gäller betong har utsläppen minskats med 12 procent mellan 1990 och 2013. Betong med andra bindemedel än cement väntas kunna hyvla den siffran ytterligare många snäpp. Branschen har tilltro till potentialen med Carbon Capture and Storage- teknik (CCS, som du kan läsa mer om i denna tidning). Vidare har sådant som energieffektivitet, värmelagring och livslängd lyfts fram som positiva fördelar för betongen sett i ett livscykelanalysperspektiv.  ”Resultatet är beroende av projektets förutsättningar”, summerar Malin Löfsjögård, vd Svensk Betong och adjungerad professor KTH, saken i en debattartikel i Svenska Dagbladet. Samtidigt är klimatargumenten för trä extraordinärt goda, enligt Anna Ervast Öberg. Därför menar hon att det är dags för politikerna att våga peka ut riktningen. – Om vi ska klara klimatmålen så måste vi också kunna prioritera.  Här i den framväxande Hagastaden dominerar glas- och betongfasaderna, de högteknologiska sjukhusbyggnaderna och laboratorierna. ”Ett centrum för life science”, är stadens beskrivning av området som ska samla företag och forskning för bättre liv och hälsa. Kanske är det just därför de mäktiga trähusen både sticker ut och passar in så väl?  Text: Fredrik Hielscher Foto: Johannes Frandsen Foto: Johannes Frandsen Anna Ervast Öberg Ålder: 43.   Gör: Affärs/projektutvecklingschef, med ansvar för uppbyggnaden och utvecklingen av bolaget Folkhem och dess portfölj. Styrelseledamot Samhällsbyggarna. Bor: Södermalm, Stockholm. Familj: man och tre barn. Bok: Stoner av John Williams. Film: True Romance.  Intressen: Tennis, skogsutflykter medfamiljen och spelar cello i Stockholmssymfoniorkester. Arkitekt: Alvar Alto och Saana Inspireras av: Smarta människor ochlivets kontraster.

Montage. Foto: Pexels, Pixabay Foto: Pixabay 1. Det är dyrt – Många uppfattar trä som ett dyrare material för att det är mer gediget. Det finns också en rädsla för att det blir dyrare för att det är nytt, innan man lärt sig hur man ska jobba med det. Men allt blir lite dyrare innan man har lärt sig jobba med det, säger Anna Ervast Öberg. – Jag skulle säga att kostnaden är ungefär jämförbar.  Träpriserna har gått upp , vilket har flera orsaker. Det har blivit fler barkborrar i granskogarna i Tyskland och Centraleuropa på grund av ett allt varmare klimat. Det har brunnit i Kanada och USA. Det har gjort att den svenska exporten har blivit större. En annan faktor som talar för både lågt koldioxidavtryck och bra finanser är den kortade byggtiden, menar Anna Ervast Öberg.  – Det går extremt snabbt att få upp stommen, och det gör att det går att bygga på kortare tid. Sedan kapar det omkring 90 procent av transporterna på grund av att det är ett så lätt och mjukt material. >>Läs också: Anna Ervast Öberg hoppas på trähuseffekt Foto: Little visuals/Pexels 2. Brandrisken – Det är en ständigt återkommande synpunkt. Men för att vi överhuvudtaget ska få bygga husen måste vi uppfylla alla lagkrav. De tekniska konsulterna gör alla beräkningar för att se till att det blir rätt. Foto: Petr Ganaj/Pexels 3. Träbyggandet utarmar skogen – Skogen är viktig att använda på rätt sätt, och det är att använda trä för att bygga med, säger Anna Ervast Öberg. Att bygga in kol i långlivade träprodukter som byggnader ger mer klimatnytta jämfört med att använda materialet på ett sådant sätt att koldioxiden släpps ut i atmosfären direkt, är många bedömare överens om.  – Om trä skulle användas för att nå alla mål och färdplaner och om man räknar ihop allt så räcker det inte. Därför måste vi prioritera och då tycker jag att trä som byggmaterial är en solklar prioritering, där restprodukterna kan användas för massaproduktion och biobränsle. – Med den nuvarande kapaciteten att ta fram skivor och hela den biten skulle hälften av allt det som ska byggas kunna vara byggt i trä. Det skulle ändå innebära en liten andel av all den skog vi plockar ut för exempelvis förpackningar och pappersmassa eller biobränsle.  Och det går att förlänga materialets livslängd, menar Anna Ervast Öberg. – Vi ska bygga husen på ett sätt som säkrar förutsättningarna för ett hundraprocentigt återbrukbart hus. Det innebär att vi måste få till kontroll på alla komponenter som ingår i byggnaderna och kunna redovisa var de sitter och hur man kan demontera dem. Text: Fredrik Hielscher