Copyright: Tobias Sterner /Svensk Byggtjänst Många har nog sett tv-serien Game of Thrones. En serie som de allra flesta följde med stor entusiasm och som blev djupt besvikna över slutet. Utan att gå alltför djupt in i seriens handling och slut, så kom jag över en artikel under mitt eget beklagande som på ett klockrent sätt förklarade vad vi tittare hade genomgått. En process som vi nog alla kan hålla med om syns både i filmindustrin som i verkligheten. Vi hade gått från att se världen utifrån ett sociologiskt perspektiv, där det finns ett tydligt samspel mellan individer och parter i en oviss händelseutveckling som styrs av strukturer, normer och känslor. En verklighet med ett jämlikt maktspel, till ett psykologiskt perspektiv där vi följer oövervinnerliga karaktärer och tydliga förlorare i återkommande “cringe” – pinsamheten på ett löjligt tragikomiskt sätt. Vi ser det bland influencers , vi ser det i aktiesparande, vi ser det i politiken, vi ser det i betygshetsens skola och vi ser det i plastikoperationernas era. Vi lever i en kasinoekonomi som Andreas Cervenka, ny med boken “Girig-Sverige”, skulle kalla det. Vi följer våra förebilder genom sociala mediernas perfektionistiska lins och försöker oss på att själva bli störst, bäst och vackrast. Samtidigt gör våra förutsättningar sig gällande. “Snabba Cash” gäller i förorterna där skjutningar och död råder, samtidigt som det i startup-världen suktas efter nästa “unicorn” (miljardbolag). Kan man bli rik i orten? Tidningen Breakit visade att 0,81% av investerat kapital nått bolag med en adress i en förort – blir vi då förvånade när den väg som är upptrampad är den som leder till att bli kriminell? Några andra referenser finns ju inte till. ”Ger hårt arbete den tur man behöver för att få det man förtjänar? Eller är det kanske så att de flesta av oss kämpar och helt enkelt inte kommer komma någon vart?” Vi har blivit hjärntvättade av de amerikanska självhjälpsböckerna, superhjältefilmerna och försöker intala oss själva, psykologiskt, att vi har makten över vårt öde. Hela vårt öde. Ger hårt arbete verkligen det man förtjänar? Ger hårt arbete den tur man behöver för att få det man förtjänar? Eller är det kanske så att de flesta av oss kämpar och helt enkelt inte kommer komma någon vart? För att det inte är meningen. Sociologiskt så ser det ut som så. Psykologiskt vet vi också det. Vi ser att vissa inom filmindustrin och i sociala medier har oproportionerligt mycket tur och förstår att något inte verkar stämma. Vi vet, innerst inne, att det är djupt orättvist och det gör spelet ovärt att spela, för det är riggat. Vi lever i en kasinoekonomi där alla går runt och tror att de kan vara vinnare. Under pandemin så bromsades livet av för många och vi hamnade i limbo. Många fick sina drömmar krossade, livsverk tillintetgjorda och livet taget. Under samma tid så ökade antalet ISK-innehavare med 400 000 personer under 2020. Största ökningen är bland unga 18–35 år och som nu är de som får ta den största smällen av börsnedgången, däribland jag själv som förlorat ca 40 procent av mitt innehav [1] . Men misströsta icke, Sverige är en av de länder i världen med högst andel dollarmiljardärer – 8 personer per en miljon invånare, eller 14 nya kronormiljardärer varje månad. “Bara” det ska firas, allt annat ska vi aktivt “tänka bort” med affirmationer från uppladdade bilder, droger och annan kortvarig njutning som shopping eller Tiktoks oändliga flöde av tidsfördrivande klipp. (Svenska miljardärer äger lika mycket som ryska oligarker, om du inte visste det [2] .) På ett psykologiskt plan vill ingen vara dum nog att göra “fel”, att vara en förlorare, att inte utnyttja systemet när systemet tillåter det. Vi har gjort det vi trott på, men på ett sociologiskt plan har vi fördärvat varandra. Vi har förslavat oss själva in i avgrunden som nu stavas maktkoncentration, oligarki, nepotism, korruption och spel för galleriet. Vi tycker att slutet på Game of Thrones är cringe, ja hela samhället är makalöst cringe. Din akutmottagning är ju, hör och häpna, inte så akut längre? Samtidigt som alla partier vurmar för bättring. ”Vi får inte tappa det sociologiska perspektivet, annars kommer vi finna oss själva i ett narrativ där en person med en drake kan ödelägga en hel stad för sin egen vinning.” Trots mina unga år så är jag otroligt cynisk. Positiv, men cynisk. Jag är orolig för framtiden och känner mig mer och mer hopplös inför den. Vad kan lilla jag egentligen göra? Vad ska det stundande valet egentligen leda till? När verkligheten kommer i kapp en så inser man att psykologin inte räcker till. Det är inte bara jag i relation till min omgivning jag ska tänka på, utan jag måste tänka sociologiskt, hur vi gemensamt kan börja agera annorlunda för att lösa de behov, problem och önskemål som finns i samhället i dag. Vi får inte tappa det sociologiska perspektivet, annars kommer vi finna oss själva i ett narrativ där en person med en drake kan ödelägga en hel stad för sin egen vinning, även om det kan te sig fullkomligt spritt språngande galet och onödigt. Som invasionen av Ukraina. Foto: Tobias Sterner /Svensk Byggtjänst Robin Rushdi Al-Sálehi Grundare av lokaldelningsplattformen Vakansa och affärsutvecklare på arkitektbyrån Codesign [1] https://www.svd.se/a/pA3kXw/isk-tak-kan-missgynna-pensionssparare [2] https://www.dagensps.se/investerardygnet/svenska-miljardarer-ager-lika-mycket-som-ryska-oligarker/

Facebook heter numera Meta och har gått all in för att förverkliga drömmen om en levande virtuell värld. Microsoft köpte spelbollaget Activision Blizzard och ska genom Mesh-satsningen släppa ny mjuk- och hårdvara med inriktning på metaversum. Google, grafikkortstillverkaren Nvidia, spelmotorbolaget Unity är andra exempel på bolag som storsatsar. Allt fler hakar på utvecklingen – även inom samhällsbyggnadssektorn – och försöker hitta sin plats i det som många spår är framtidens internet.  Metaversum blev ett av fjolårets nyord – och tycks fortfarande vara på allas läppar. Men nu hopar sig orosmolnen : den skakiga ekonomin har fått flera bolag att dra åt svångremmen när det gäller metaversum-satsningar vilket också följer den allmänna avmattningen i teknikbranschen. Men hype eller inte, utvecklingen går blixtsnabbt, potentialen är enorm – inte minst ur ett affärsperspektiv – och frågan är om bolagen vågar avvakta när alla andra tycks rusa. – Hajpen kring metaversum är otroligt stor och det snurrar en hel del pengar kring detta. Och då tänkte vi: vad kan vi göra av allt detta? Det säger Tomas Bendz, som är chief commercial officer och medgrundare av Around the Corner. Tillsammans med bland andra robotprofilen Fredrik Löfgren och ytterligare en grupp talanger – flera kopplade till Linköpings universitet – kastar de sig ut i förändringens vindar, som de är övertygade kommer att blåsa allt starkare.  Titta bara på utvecklingen när det gäller robotisering och AI – avlägsen science fiction igår, vardag i dag, allestädes närvarande i morgon. ”Från att ha varit någonting jäkligt långt borta för många blev det plötsligt något man kan greppa” En av vändpunkterna för mainstreamacceptansen för artificiell intelligens var Amazons lansering av Alexa 2014 – alltså den röststyrda assistent som finns inbyggd i exempelvis företagets högtalare.  – Många blev tagna på sängen och det bidrog till en större ödmjukhet i frågan, den gick helt enkelt inte att negligera. Från att ha varit någonting jäkligt långt borta för många blev det plötsligt något man kan greppa, säger han. >> LÄS MER: Virtuella möten ska stärka medborgardialogen På samma sätt är vi redo att på bred front greppa metaversum, menar Tomas Bendz. Och mycket av det beror på pandemin. Även om utvecklingen startade långt före pandemin, så drev den efterföljande digitaliseringen upp tempot. Alla möten skulle av nöden vara digitala och på distans.  Konferenskollapsen kom snabbt – och i takt med att pandemi rullade över världen. Startskottet för samarbetet mellan Tomas Bendz och Fredrik Löfgren kom i just denna kaotiska tid. – Fredrik Löfgren skulle föreläsa för it-konsulterna Kvadrat, men tyckte inte att de vanliga digitala verktygen inte räckte till. Så han frågade: ”Ska ni inte göra det i VR?” –Det lät ju spännande. Problemet var att det handlade om 450 personer och att det skulle ske om tre och en halv vecka. Erfarenheter av projektledning var en bristvara hos Löfgren och hans programmerare. Lösningen blev att ringa Tomas. – Och vi fick ihop det och det blev superlyckat. Det blev också väldigt bra PR för ny teknik, och SVT, DI och alla andra ville göra reportage om detta, säger Bendz. – Efter det började bolag plötsligt ringa och ville göra det här själva. Hela affären började växa. Marknadens efterfrågan parat med en obändig lust resulterade i att Around the Corner bildades. Nu har bolaget flera lyckade projekt tillsammans med några av landets – och världens – största bolag i bagaget.  Men att det skulle fortsätta var inte någon självklarhet, verksamheten fick växa organiskt och kopplat till de behov som pandemin förde med sig. Bland kunderna finns Ericson, Microsoft, Pfizer – och nu också Sweco. Men VR-möten och konferenser kanske inte räcker till när restriktionerna försvinner. Och efter två års pandemi blev det uppenbart att de befintliga digitala verktygen inte lyckades fånga viktiga aspekter av att ses fysiskt: kreativiteten och spontaniteten. Att ett annat av fjolårets nyord var skärmkoma – ”mental utmattning som uppstår till följd av många videomöten” – är symptomatiskt för vår tvetydiga inställning till fenomenet. Men är då den virtuella världen nästa steg för internet, som så många tror och hoppas?  Ja, svarar flera av världens största techbolag, inte minst Facebook meddelade i oktober i fjol att de bytte namn till Meta. I en entusiastisk video förklarar vd:n Mark Zuckerberg vilken potential detta har för våra framtida liv – många delar som han tror kommer att bli mainstream inom bara fem-tio år. – Även om detta fortfarande är avlägset, så börjar vi arbeta med några av dessa grundkoncept redan i dag, säger Zuckerberg i videon. Under det paraplyet kommer de att satsa stenhårt på att utforska metaversum, bland annat genom Horizon Worlds. Men hur kan metaversum kliva in i samhällsbyggandet? Ett steg är att bättre ta tillvara all den data som genereras i olika projekt, liksom att utveckla och använda sensorer och annan mätning som skulle kunna driva på utvecklingen ytterligare.  – Det är så mycket data som slängs, som i stället skulle kunna användas för att skapa nya modeller, exempelvis när det gäller servicearbete och underhåll. Digitala tvillingar är i dag det kanske tydligaste exemplet på detta. General Electric och Hitachi och dess kärnkraftsdivision är en aktiv spelare. De utvecklar just nu digitala tvillingar där AI ska övervaka och styra drift och underhåll av reaktorerna. Just drift och underhåll står för lejonparten av de löpande kostnaderna för kärnkraften, 80 procent.  – Du behöver inte resa för att besiktiga anläggningarna, förutsättningarna finns för att skapa digitala tvillingar av anläggningarna där teknikerna kan gå in tillsammans och jobba – fast på distans. Metaversum har många klimat- och miljönyttor – exempelvis minskat resande – men också ekonomiska besparingar i form av fastighetsautomation och styrning, påpekar Tomas Bendz. Brittiska Twinview är en webbläsarbaserad plattform för digitala tvillingar för fastighetsbranschen. Den ”optimerar prestandan, minskar koldioxidutsläppen, ökar produktiviteten och förbättrar nyttjandet av ytorna”, enligt bolagets reklamtext. – Ett annat exempel är programmet Viable cities som bland annat jobbar för att vi med hjälp av data ska skapa en mer miljösmart stad. Det är ett projekt som är jättespännande att se vad det ska leda till, säger Tomas Bendz. En viktig aspekt av framtidens virtuella världar är den ständigt förbättrade tekniken: den senaste generationens spel-, grafik- och fysikmotorer, som Unreal 5, kan vara nästan overkligt fotorealistiska.  Om det såg ut som i Unreal 5 när Sweco har konferens och möten – vad händer då? Frågar Tomas retoriskt.  De subtila rörelserna och gesterna och sådant som får samtalen att flyta på menar kritiker saknas under videokonferenserna. – Den delen går att återskapa. Metaversum är en mötesplats för att visa och berätta om komplexa strukturer, mellan olika experter, och för att få en överblick och förstå vad som händer i realtid. – Den erbjuder andra former för samtal och blir greppbart på en annan nivå, säger han. Men metaversum är inte begränsat till den fysiska världen utan kan lika gärna gestalta och levandegöra idéer och system, abstrakta strukturer och koncept.  Ett sådant exempel är flödena i ett stort och komplext it-system, där få eller ingen har hela överblicken och ser alla kopplingar. Men en sådan vy kan få en avgörande betydelse för hur affärerna bedrivs – om nu bara tekniker och ekonomer kunde tala samma språk, vilket inte alltid är säkert. Att mötas i en virtuell representation av ett sådant system kan överbrygga språkförbistringar mellan olika roller inom en organisation.  – Det blir ett sätt för de som har väldigt detaljerad kunskap att visa och förklara för dem i organisationen som kanske inte riktigt förstår de tekniska finesserna, men som kanske skulle behöva få den kunskapen för att kunna utveckla affären. Hur ser du på riskerna för minskade metaversum-satsningar i och med de dystra ekonomiska prognoserna? – En risk är att den förväntade tillväxten bromsas i takt med den makroekonomiska utvecklingen. Samtidigt kan det öppnas större möjligheter att positionera sig och utveckla lösningar och kompetens för att ha en starkare position när tillväxten kommer, därför är det mer av ett strategiskt beslut hur man ska förhålla sig till detta. Text: Fredrik Hielscher FAKTA: NYORD Metaversum kom med i Institutet för språk och folkminnens årliga nyordlista 2021.  Ordet definieras som : virtuell verklighet där digital teknik gör det möjligt att uppleva sådant som i dag kräver fysisk närvaro. Bildat av orden meta och universum . Ordet är inlånat från engelskans metaverse , som myntades 1992 av författaren Neal Stephenson i romanen Snow crash . Ordet är inte nytt i svenskan men fick förnyad aktualitet i samband med Facebooks planer på att erbjuda en ny typ av digitala tjänster. Som referens hänvisar institutet  till Svenska Dagbladet från 28 oktober 2021: ”Sammanfattningsvis kan sägas att metaversum oftast framställs som en samlad plats där allt digitalt innehåll vi i dag har tillgång till på internet existerar som en visuell, tredimensionell representation, obegränsat stor och med en enhetlig grundarkitektur.”

Nu är det nya fullmatade numret av Samhällsbyggaren ute – med massor av spännande läsning. Joanna Messmer: Följ med på resan, samhällsbyggare! Aktuellt i föreningen Spela staden – Ekim Tan tar dialogen på allvar Medborgardialog är viktigt, men ibland lite jobbigt: den tar tid, kraft och kan leda till osäkra resultat. För att överbrygga gapet mellan olika intressenter, med olika bakgrunder och kompetenser, har spelen blivit ett sätt att angripa problemet. Ekim Tan är arkitekten och forskaren som propagerar för spelens kraft i planeringen av vår gemensamma gestaltade miljö – och vars byrå Play the city har under de senaste tio åren arrangerat många framgångsrika partier – som har gett mersmak. Porträtt: Ilya Espino de Marotta Ilya Espino de Marotta ledde utbygganden av Panamakanalen – ett jätteprojekt som invigdes 2016. Det gjorde henne till världskändis – och en symbol för kvinnliga ingenjörer och chefer i branschen. Det är en roll gavs oavsiktligt, men som hon har växt in i sedan dess. För Samhällsbyggaren berättar hon om utmaningarna med megaprojektet, dess betydelse i framtiden och vägen till hennes nuvarande position: som näst högsta chef för hela Panamakanalen. Big bang för Metaversum? Grön våg som består? Förändrade flyttmönster även efter pandemin Ekonomiska läget och samhällsbyggandet Aktuell juridik: Kombinationsfastigheten vid Mjösjön Hållbarhet i värderingar Fastigheter och bankverksamhet har utsetts till de branscher där hållbarhetsåtgärder gör mest nytta för att gemensamma, viktiga och mer hållbara nivåer ska uppnås. För att fatta rätt beslut som kan driva arbetet framåt krävs det att hållbarhetsinformation finns med i värderingsutlåtanden. Tre författare från Swedbank Fastighetsanalys ger förslag på sådan information som bör ingå. Johnny Kellner analyserar: Vätgasens möjligheter Krönika av Robin Rushdi Al-Sálehi

Vi tre redaktörer för boken Fastighetsnomenklaturen  har med stöd av artikelförfattare och annan expertis uppdaterat ordlistan, det vill säga det som ursprungligen utgjorde Fastighetsnomenklaturen1. Den innehåller kortfattade förklaringar av 477 termer inom fackområdet. Det är med anledning av dessa definitioner av några centrala begrepp för fastighetsvärdering som vi skriver denna artikel.  Vi fokuserar här i artikeln på de två viktigaste begreppen som modifierats i den senaste upplagan, nämligen marknadsvärde och driftnetto. Förklaringar till dessa och ytterligare ett tiotal utvalda termer för värdering ur ordlistan i boken Fastighetsnomenklatur läggs också ut på Samhällsbyggarnas sektion för fastig­hetsvärderings, SFF, hemsida.   Marknadsvärde  Begreppet marknadsvärde är definierat globalt i International Valuation Standard (IVS) 2 och det är en svensk översättning som anges i Fastighetsnomenklaturen. På svenska respektive engelska är definitionen av marknadsvärdet formulerat som följer: Marknadsvärde är det bedömda belopp för vilket en tillgång eller skuld borde kunna överlåtas vid värdetidpunkten mellan en villig köpare och en villig säljare i oberoende ställning till varandra, efter sedvanlig marknadsföringstid, där parterna har handlat kunnigt, insiktsfullt och utan tvång. Fastighetsnomenklatur 14e upplagan Market value is the estimated amount for which an asset or liability should exchange on the valuation date between a willing buyer and a willing seller in an arm’s length transaction, after proper marketing and where the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion. IVS 104 §30.1 Den omarbetade svenska definitionen av begreppet marknadsvärde är nu en mer ordagrann översättning av förlagan IVS, som är den generellt etablerade internationella standarden. IVS ingår numera i de ledande värderarorganisationernas egna vägledningar RICS Valuation – Global Standards (Red book) respektive TEGoVA – European Valuation standard (EVS). Vi vill betona att ordvalet inte innebär någon förändring i sak, även om ordet ”sannolikt” har tagits bort.  Orden sannolikt pris, eller ”mest sannolikt pris” som det stod i Fastighetsnomenklaturen upplaga 8, år 2003, leder tanken till en symmetrisk normalfördelning av ett stort antal noterade priser av identiska/likartade fastigheter vid värdetidpunkten. Vidare när det kommer till värderingsmetod att det är medelvärdet i ortsprismaterialet som ska indikera marknadsvärdet, alternativt tillämpning av en annan statistisk analys som multipel regressionsanalys. I verkligheten finns dock sällan ett stort antal noterade priser av jämförbara fastigheter att finna, särskilt inte för heterogena kommersiella fastigheter, där marknaden är tunnare och har ett stort inslag av slumpmässighet.  Prisbildningen på fastigheter sker utifrån säljares och olika spekulanters bud vilket kallas reservationspriser. Reservationspriset är det pris till vilket säljaren eller köparen är villig att göra en affär. En illustration av marknadssituationen för fastigheter ges av frekvensen av reservationspriser för säljare (arean under prickade linjen över B – E) respektive köpare (arean över blå heldragna linjen över A – D) i figur 1 (se intill) enligt Geltner et al (2014) 3 . Det potentiella priset för en fastighet hamnar någonstans inom intervallet B – D, där skärningspunkten C är jämviktspriset om också bedöms utgöra marknadsvärdet. Observerade priser vid aktuell värdetidpunkt är spridda runt marknadsvärdet, men särskilt i tunna marknader kommer en beräkning av det aritmetiska medelvärdet av noterade priser inte kunna peka ut skärningspunkten C.   Figur 1 Reservationspriser enligt Geltner et al (2014)3. I IVS betonas att marknadsvärdet ska tolkas som det mest sannolika pris som rimligtvis kan uppnås på marknaden vid värdetidpunkten och motsvara det bästa priset som säljaren kan erhålla respektive det mest fördelaktiga priset som köparen kan uppnå, vilket pekar på intervallet B – D i figur 1. Market value is the most probable price reasonably obtainable in the market on the valuation date in keeping with the market value definition. It is the best price reasonably obtainable by the seller and the most advantageous price reasonably obtainable by the buyer. IVS 104 §30.2 Var i intervallet som priset sätts i det enskilda fallet beror på parternas förhandlingssituation och aktuellt marknadsläge. Observera att säljaren i definitionen alltid förutsätts vara villig att sälja till aktuellt marknadsvärde, oberoende av vilken strategi denne väljer att tillämpa i en nedgångsperiod. Värderare bör enligt IVS tillämpa flera metoder som underlag för sin värdebedömning. Dessa kan för hyresbostäder och kommersiella fastigheter t.ex. vara ortsprismetoder med normering till area eller driftnetto, direktavkastningsmetod och kassaflödesmetod. Utifrån de olika analyserna ska värderare sedan slutligen göra en samlad bedömning av marknadsvärdet som då särskilt bör motiveras utifrån vilken vikt de tillämpade metoder åsätts. I det sammanhang påpekas i IVS dock att beräkning av ett genomsnitt av värdeindikationerna utifrån olika metoder bör undvikas. Sammanfattningsvis innebär det nya ordvalet i definitionen av marknadsvärde ingen förändring. Värderarnas ställningstaganden kring marknadsvärdet ska inte påverkas, då IVS redan sedan tidigare varit rättesnöret för alla av Samhällsbyggarna auktoriserade värderare och RICS anslutna värderare. För fördjupade studier av standarden IVS hänvisas till Samhällsbyggarnas respektive RICS hemsida där senaste versionen av standarden går att ladda ner.  Driftnetto Begreppet driftnetto definieras och kommenteras i Fastighetsnomenklaturen enligt följande: Årligt överskott som utgörs av hyresinbetalningar minskat med utbetalningar för drift (fastighetsskötsel och mediaförbrukning), underhåll och ersättningsinvesteringar (för att återställa objektets funktion) samt fastighetsskatt/-avgift, fastighetsadministration och i förekommande fall tomträttsavgäld. Central administration i företaget ska ej beaktas.  Driftnetto används i kassaflödeskalkyler och andra investeringskalkyler. Som approximation för in- och utbetalningar kan motsvarande intäkter och kostnader utnyttjas, med tillägg för aktiverade ersättningsinvesteringar. Om olika former av hyrestillägg inkluderas i hyran ska även motsvarande driftutbetalningar bruttoredovisas vid beräkning av driftnettot. Se underhållskostnad om olika redovisningsprinciper för underhåll och investering. Fastighetsnomenklatur 14e upplagan Den förändring som gjorts i definitionen av driftnettot är att det beräknade årliga överskottet alltid ska utgöras av nettot av in- och utbetalningar. I tidigare upplaga angavs som alternativ intäkter och kostnader, vilket approximativt ger samma resultat om även ersättningsinvesteringar för att återställa objektets funktion adderas som utbetalning och avskrivningar återläggs. Att definitionen för driftnetto gör tillägg för ersättningsinvesteringar har föranletts av ändrade redovisningsregler i form av K3-regelverket för stora icke noterade företag som infördes 2013 och internationella redovisningsregler (IFRS) för den noterade sektorn med flera som infördes 2005. Dessa regelverk ställer krav på komponentsynsätt vid gränsdragning mellan underhåll och investering. K3-reglerna och IFRS har inneburit att poster som tidigare i fastighetsföretagen redovisats som underhållskostnader i stället aktiveras. Posterna i en resultaträkning räcker därför inte till som underlag för att bedöma ett driftnetto, vilket den tidigare formuleringen i definitionen i Fastighetsnomenklaturen antydde. I IVS §50.18 förtydligas att vad gäller prognoser för kassaflöde att även om värderare i regel får redovisade intäkter och kostnader som underlag för bedömning av driftnetto är det de förväntade kassaflödena som rekommenderas ligga till grund för värderingen. Kostnader som inte är kassaflöden som avskrivningar ska läggas tillbaka och förväntade kassautflöden som aktiverade investeringar ska dras av vid beräkningen av kassaflödet. Samma synsätt har Sveriges Finansanalytikers Förening (2021) 4   i sina nya rekommendationer där man skriver att driftöverskott ska vara kassaflödesbaserat. Om driftöverskottet härleds utifrån en resultaträkning anses det ofta bli överskattat, eftersom bolag i varierande grad väljer att belasta resultatet med sådant underhåll som krävs för att bibehålla fastigheternas avkastningsförmåga. Aktiverade utgifter i fastigheter för komponentbyten rekommenderas därför att beaktas i driftöverskottet, däremot inte investeringar som utökar den uthyrningsbara arean som vid ny- och tillbyggnad.  I Fastighetsnomenklaturens definition ovan av driftnetto benämns den nya posten som ersättningsinvesteringar. Det är således inte alla nyinvesteringar utan endast sådana som avser komponentutbyten för att återställa funktionen som ska beaktas i driftnettot, vilket görs för att driftnettot ska vara intakt oavsett redovisningsprincip för att inte komma att överskatta fastighetens förräntning, dvs. direktavkastning på totalt fastighetskapital.  Att denna post är väsentlig framgår tydligt av Sveriges Allmännyttas ekonomiska statistik som för bostäder anger att underhållskostnaderna minskade med cirka 40 kr per kvadratmeter vid övergången till nya K3-regler 2014 och att summan av alla komponentutbyten 2020 uppgår till i genomsnitt 271 kr per kvadratmeter och år för bostäder 5 . Detta belopp aktiveras i genomsnitt årligen för bostäder och läggs till anskaffningsvärdet för att skrivas av över komponentens uppskattade livslängd. Fastighetsföretagens samlade aktiverade investeringar kan dock förutom komponentbyten i någon mån inkludera även förbättringar av fastighetens funktion. Det skulle kunna gälla investering i grön certifiering eller förbättrad energiprestanda, vilket kan innebära osäkerhet om gränsdragningar. När fastighetsägare i högre grad erbjuder utökad service till sina lokalhyresgäster måste också värderare hantera den frågan i värderingen och vid bedömning av fastighetens driftnetto. En kommentar till definitionen av driftnetto har gjorts vad gäller hyrestillägg. Om ersättning för servicetjänster som städning, möbler, kontorsutrustning, kaffebryggare etc. eller hyresgästanpassningar ingår i hyreskontraktet eller om hyrestillägg för detta inräknas i hyresinbetalningarna måste givetvis också motsvarande högre utbetalningar beaktas i driftnettot.  Normaliserat driftnetto  Driftnettot är ett mått som frekvent kommer till användning vid värdering, både vid normering av priser för transaktioner i ortsprismetod, vid direktavkastningsmetod och kassaflödesmetod. I de två första metoderna tillämpas dock ett för fastigheten normaliserat driftnetto, vilket vad gäller hyresinbetalningar baseras på marknadshyra och långsiktig vakansgrad. Utbetalningar utgörs då av normala årliga utgifter för objektet, plus en bedömd genomsnittlig årlig betalning under byggnadens livscykel för sådana åtgärder som utförs med vissa intervall i syfte att återställa objektets funktion och därmed förmåga att långsiktigt generera förutsatta hyresinbetalningar.   Begreppet normaliserat driftnetto definieras nu i Fastighetsnomenklaturen enligt följande: Årligt överskott som vad gäller hyresinbetalningar baseras på marknadshyra och en långsiktig vakansgrad. Utbetalningar utgörs av normala årliga utgifter för objektet, plus en bedömd genomsnittlig årlig betalning under byggnadens livscykel för sådana åtgärder som utförs med vissa intervall i syfte att återställa objektets funktion och därmed förmåga att långsiktigt generera förutsatta hyresinbetalningar. Central administration i företaget ska ej beaktas.  Används i direktavkastningsmetod och Gordons formel. Fastighetsnomenklatur 14e upplagan Slutsatser Fastighetsnomenklaturens förändring i definitionen av driftnetto och normaliserat driftnetto är av större betydelse för värderare än förändringen i ordvalet när gäller marknadsvärde. Egentligen innebär det dock bara en återgång till driftnettots ursprungliga betydelse från 2003, då det uttrycktes som just överskottet av in- och utbetalningar och utan att ge något alternativ i form av hyresintäkter respektive drift- och underhållskostnader.   Sammantaget ger de förändrade definitionerna av marknadsvärde och driftnetto inte att värdet ska bli vare sig högre eller lägre. Däremot så innebär det vid rätt tillämpning att värderaren får en ökad tydlighet i sitt värderingsutlåtande. Vidare så torde driftnettodefinitionen baserad på utbetalningar även bidra till att den kritik som stundtals framförs rörande värderarnas låga antagna nivåer för underhåll nu adresseras.  Christina Gustafsson tekn. lic., ordförande Institutet för värdering av fastigheter Marc Landeman Forskare och lärare vid juridiska institutionen, Uppsala universitet, och lärare vid Malmö universitet Peter Palm tekn. dr. lektor i fastighetsvetenskap vid Malmö universitet, ordförande i värderarsektionen inom Samhällsbyggarna Noter 1 Institutet för värdering av Fastigheter & Samhällsbyggarna (2021). Fastighetsnomenklatur. Fastighetsekonomi och Fastighetsrätt. Upplaga 14. Studentlitteratur. 2 International Valuation Standards Council (2021). International Valuation Standards (IVS). Effective 31 January 2022. 3 Geltner, D., Miller, N. G., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2014). Commercial real estate analysis and investments. Third Edition s. 636. 4 Sveriges Finansanalytikers Förening SFF (2021). Företagsvärdering, analys och nyckeltal – finansanalytikernas rekommendationer 2022 5 Sveriges Allmännytta. Vad händer med hyrorna – och varför?  En marknadsrapport från Sveriges Allmännytta 2021.

Göran Råckle och Lill Eurenius Edlund, Chefer Swedbank Fastighetsanalys, Jonny Heving, Chef Fastighetsinformation och Fastighetsvärdering, Svenska Handelsbanken, David Westerling Stockenstrand, Head of Property Valuation, Danske bank Tveksamma antaganden rörande periodiskt underhåll i externa värderingar stör finansieringsprocessen på den svenska kommersiella fastighetsmarknaden. Nu måste branschen gå tillbaka till skolbänken och åter basera sitt beslutsfattande på teoretiskt väl motiverade antaganden. Det skriver fyra fastighetsvärderingschefer i Swedbank, Handelsbanken och Danske bank i ett debattinlägg. På senare år har antaganden rörande bland annat periodiskt underhåll i externa värderingar från tid till annan debatterats. Syftet med detta inlägg är att beskriva hur dagens situation leder till oönskade effekter för banker och kreditgivare som är beroende av korrekta kassaflödeskalkyler som underlag i kreditgivningsprocessen. Även andra parametrar som ingår i ett värderingsutlåtande, till exempel vakans- och hyresantaganden, kan och har diskuterats, men detta inlägg fokuserar på det periodiska underhållet.  Bakgrund Under ett flertal år har bankerna diskuterat med delar av den svenska värderarkåren hur avsättningar till periodiskt underhåll bör beaktas vid värdering av kommersiella fastigheter. Från bankerna har det hävdats, till exempel under Samhällsbyggnadsdagarna 2021, att avsättningarna till periodiskt underhåll som antas i externa värderingar i många fall inte täcker upp för de faktiska kostnader som fastighetsägandet i realiteten ger upphov till.  Problem Antaganden rörande periodiska underhållskostnader i externa värderingar avviker ofta från faktiska statistiska utfall. Detta leder till att de kassaflöden som en del externa fastighetsvärderingar baseras på inte är med verkligheten överensstämmande, även om det resulterande värdet som värderingarna kommer fram till inte behöver avvika från vad som är rimligt.  De kassaflöden som presenteras i de externa värderingarna används ofta av banker och andra kreditgivare som underlag i kreditgivningsprocessen. Om dessa kassaflöden inte är rättvisande baseras i värsta fall kreditgivningen på ett inkorrekt underlag alternativt att kreditgivaren måste upprätta egna mer rättvisande kassaflödeskalkyler. De externa värderingarna tappar således i relevans för kreditgivarna och kan inte användas som tänkt.  Ytterligare ett problem som uppstår med för lågt bedömda avsättningar till periodiskt underhåll är att externa värderingar redovisar för högt bedömda avkastningskrav för att komma till ett ”korrekt” marknadsvärde. Detta ger en missvisande bild av att investeringen är mer lönsam än vad den i realiteten faktiskt är, även om värdebedömningen storleksmässigt är rimlig. Faktiska kostnader Sammanställningar rörande faktiska periodiska underhållskostnader finns tillgängliga från ett antal olika källor. De större kommersiella fastighetsbolagen har ofta egna databaser rörande underhållskostnader som bygger på faktiska historiska underhållskostnader i redan ägda fastigheter eller fastigheter de ägt tidigare. Även ett antal kommersiella konsultbolag sammanställer denna typ av kostnader och informationen kan köpas på marknaden.  Antagna kostnader De periodiska underhållskostnaderna som i många fall antas och redovisas i externa värderingar har under lång tid ifrågasatts och debatterats då exempelvis bankerna historiskt bedömt att antagandena varit för låga. Under senare år har antagandena tyvärr sjunkit än mer ner till nivåer som ligger avsevärt under de faktiska kostnader som kan utläsas av statistiken som beskrivs ovan.  Teoretisk utgångspunkt I den nationella och internationella kurslitteratur som finns att tillgå på landets högskolor och universitet som utbildar landets fastighetsvärderare stadgas att kassaflödesbaserade värderingsmodeller ska så korrekt som möjligt spegla alla intäkter och kostnader som en fastighetsinvestering ger upphov till. Dessa ska med andra ord identifieras och sedan kvantifieras så nära verkligheten som möjligt.  Diskrepanser och deras effekter Vilka är då orsakerna till att den ovan beskrivna situationen har uppstått? Nämligen, att kassaflödena inte på ett relevant sätt speglar verkligheten, och därmed riskerar att inte kunna användas av exempelvis bankerna, samtidigt som de redovisade värdena ändå kan bedömas vara rimliga? Efter interna överväganden samt diskussioner med branschens aktörer, även de externa värderarna, framgår det relativt tydligt att de externa värderarna är väl medvetna om problematiken. Men, med periodiska underhållskostnader som baseras på mer teoretiskt och faktiskt korrekta nivåer, sjunker den resulterande direktavkastningen till så pass låga nivåer att det inte går att motivera köp. Eftersom det finns ett mycket starkt köptryck från investerare och styrelser har låga antaganden rörande det periodiska underhållet blivit ett sätt att motivera rimligheten i gjorda investeringar. Låga och sänkta antaganden av periodiskt underhåll i värderingar blir ett sätt att redovisa en högre resulterande avkastning och därmed kunna motivera de erlagda köpeskillingarna.  Ett annat motiv som ofta framhålls av externa värderare är att dessa endast tolkar marknaden och att marknadens aktörer räknar med låga avsättningar till periodiskt underhåll i samband med ett förvärv. Detta resonemang håller dock inte med hänsyn till att vi får utgå ifrån att professionella fastighetsägare mycket väl vet vad det kostar att underhålla fastigheter och att de även redovisar egna faktiska siffror på det i förvaltningen. Med hänsyn till att en värderare ska basera sina bedömningar på korrekta nivåer för både intäkter och kostnader får marknadstolkningen i stället fångas upp av värderaren i det bedömda avkastningskravet.  Slutsatser För att uppnå ett sundare betraktelsesätt måste branschen gå tillbaka till skolbänken och åter basera sitt beslutsfattande på teoretiskt väl motiverade antaganden, även rörande de periodiska underhållskostnaderna. De kalkyler som används i nuläget underskattar kostnadssidan och överskattar därmed den resulterande avkastningen. Dagens situation leder till att de externa värderingarna i många fall inte längre är helt relevanta för beslutsfattare inom bankväsendet och för kreditgivning generellt.  För att bidra till sunda och välgenomtänkta investeringsbeslut och samtidigt ge finansiärerna av kommersiella fastigheter ett bra beslutsunderlag måste använda kalkyler och gjorda antaganden vara välmotiverade och förankrade i verkliga och väl underbyggda överväganden. Detta borde inte vara någon kontroversiell utgångspunkt utan snarare ytterligare ett smörjmedel för att uppnå en väl genomlyst fastighetsmarknad med hög transparens, vilket präglat den svenska marknaden under tidigare årtionden och gjort den attraktiv även för internationella investerare.  Text: Göran Råckle och Lill Eurenius Edlund Chefer Swedbank Fastighetsanalys Jonny Heving Chef Fastighetsinformation och Fastighetsvärdering, Svenska Handelsbanken David Westerling Stockenstrand Head of Property Valuation, Danske bank

Foto: Jonathan Petersson/Pexels Högsta domstolen, Ö 3738-21, Kombinationsfastigheten vid Mjösjön I en dom från 8 mars i år har Högsta domstolen inte tillåtit att en så kallad kombinationsfastighet nybildas inom strandskyddsområde. Från en skogsfastighet bestående av tre markområden (”skiften”) begärde ägarna att det skiftet på 3 hektar – bestående av jordbruksmark, tomtmark och bebyggelse – skulle avstyckas från de två övriga skogsskiftena. Med hänvisning till att skiftet är beläget på en udde i Mjösjön ansåg lantmäterimyndigheten (LM) att en avstyckning skulle motverka syftet med strandskyddsbestämmelserna och därför inte var tillåten enligt 3 kap. 2 § fastighetsbildningslagen (FBL). Efter överklagande till mark- och miljödomstolen avslog domstolen överklagandet – inte bara med hänvisning till strandskyddet utan även med motiveringen att styckningslotten inte skulle bli varaktigt lämplig för det sökta ändamålet. Vid Mark- och miljööverdomstolens (MÖD) prövning konstaterades att styckningslotten skulle få en sådan storlek och arrondering som gjorde att den i och för sig ansågs lämplig som en bostadsfastighet kombinerad med möjlighet till djurhållning (3 kap. 1 § FBL). Enligt förarbetsuttalanden är det endast i undantagsfall som en s.k. kombinerad bostadsfastighet anses kunna tillåtas inom ett strandskyddsområde. I aktuellt fall skulle fastighetsbildningen med stor sannolikhet bidra till att kvarhålla ett öppet landskap på platsen, något som i sin tur skulle främja intressanta natur- och kulturmiljöer i Västerbottens län. Majoriteten i MÖD ansåg därför att nybildningen av kombinationsfastigheten kunde klassas som ett undantagsfall och att avstyckningen därför skulle tillåtas. Länsstyrelsen överklagade domen till Högsta domstolen (HD). Frågan i målet hos HD var om den omständigheten att styckningslotten ligger inom strandskyddsområde innebar att avstyckningen inte kunde tillåtas. HD inledde domskälen med att konstatera att flera av bestämmelserna i 3 kapitlet FBL är allmänt utformade med enbart få konkreta hållpunkter för de bedömningar som ska göras. Avsikten är att tolkningen och tillämpningen av bestämmelserna ska anpassas till samhällsutvecklingen och den vid var tid gällande politiken. HD redogjorde vidare för strandskyddsbestämmelserna och de särskilda skäl som kan åberopas när undantag (dispens) söks för en åtgärd som är förbjuden inom strandskyddsområde. HD lyfte särskilt fram det särskilda skäl som kan åberopas inom ett område för landsbygdsutveckling i strandnära läge (”LIS”). Inom ett LIS-område får det vid en dispensprövning beaktas om ett strandnära läge för tex. en byggnad bidrar till en utveckling av landsbygden. Därefter redogjorde HD för utvecklingen av fastighetsbildningslagen; att det av regionalpolitiska skäl gjordes ändringar i lagen år 1991 som ökade möjligheterna att föra mark till bostadsfastigheter. Med hänvisning till ett HD-avgörande från år 1971 anförde HD att det i de allra flesta fall vid bildandet av en bostadsfastighet inom strandskyddsområde, innebär att allmänhetens tillträde försvåras och därmed att strandskyddets syften motverkas. Redan den risk för en förändring av markens karaktär som finns när marken får ingå i en bostadsfastighet kan innebära att syftena med strandskyddsbestämmelserna motverkas. HD intog inställningen att motsvarande restriktivitet även bör gälla när en kombinationsfastighet ska bildas i ett strandskyddsområde. Visserligen kan risken för att all den mark som ingår i en kombinationsfastighet får privat karaktär i vissa fall vara mindre än när fastighetsbildningen sker endast för bostadsändamål. Vid en bedömning av den risken måste fastighetens arrondering och den verksamhet som ska bedrivas på fastigheten beaktas. Om själva tomtplatsen skulle kunna bli föremål för fastighetsbildning utan att strandskyddets syften motverkas, bör ytterligare mark kunna ingå i en kombinationsfastighet, under förutsättning att marken utanför tomtplatsen inte ska bli föremål för några åtgärder som är förbjudna inom strandskyddsområde eller strandskyddets syften motverkas av något annat skäl. Bedömningen av om strandskyddets syften motverkas påverkas enligt HD även av om fastighetsbildningen ska ske inom ett LIS-område. I ett LIS-område har bedömningen redan gjorts att området är av sådant slag att strandskyddet fortfarande tillgodoses långsiktigt och att området endast har en liten betydelse för att tillgodose strandskyddets syften. Fastighetsbildning torde kunna aktualiseras i sådana områden under förutsättning att åtgärden bidrar till utveckling av landsbygden. Det krävs dock att det finns en utredning som visar att åtgärden kommer att leda till en långsiktigt positiv ekonomisk påverkan i ett lokalt eller regionalt perspektiv. Utrymmet för att bilda en kombinationsfastighet inom strandskyddsområden är alltså större i områden för LIS än i andra områden. Vidare anförde HD att det inte är uteslutet att en kombinationsfastighet någon gång skulle kunna bildas även i en annan situation än de nu nämnda, utan att bestämmelserna om strandskydd hindrar det. Det måste då vara fråga om alldeles speciella omständigheter där strandskyddet ställs mot ett mycket angeläget intresse som inte kan tillgodoses på annat sätt än genom bildandet av den aktuella fastigheten. En proportionalitetsprövning utifrån samtliga omständigheter i ärendet ska slutligen göras innan en förrättning ställs in på grund av att strandskyddet medför hinder mot fastighetsbildning (jfr 7 kap. 25 § MB och NJA 2020 s. 1129). Vid HD:s applicering av återgivna ställningstaganden på det aktuella fallet, konstaterades att den sökta styckningslotten inte ligger inom ett LIS-område och att strandskyddets syften motverkas av den sökta fastighetsbildningsåtgärden (3 kap. 2 § FBL). Att avstyckningen generellt skulle kunna bidra till att bibehålla den biologiska mångfalden och en levande landsbygd, utgör enligt HD inte något bärande skäl för att tillåta avstyckningen. Behov av att tillgodose sådana intressen torde finnas i stora delar av den svenska landsbygden. Det skulle riskera att på sikt urholka strandskyddet påtagligt om fastighetsbildning inom strandskyddsområden tillåts av sådana skäl. HD ansåg inte heller att det var oproportionerligt att neka avstyckningen varför slutsatsen blev att avstyckningen inte kunde tillåtas. HD ändrade därför MÖD:s domslut och fastställde LM:s beslut att ställa in förrättningen. Text: Ingela Boije af Gennäs Fastighetsrättslig expert, Svefa En analys av domskälen i målet hittar du i nästa nummer av Samhällsbyggaren.

Foto: Pixabay, Ingar Lindholm Sedan några år pågår ett ambitiöst färdplansarbete hos Byggföretagen (före detta Sveriges Byggindustrier) där hittills 170 företag, kommuner och organisationer har anslutit sig till färdplanen med målsättningen att minska påverkan av växthusgaser i den egna verksamheten. Inom ramen för ett fossilfritt Sverige har nu dessutom 22 olika branscher tagit fram egna färdplaner. Strävan efter en sund, attraktiv och säker byggbransch är grunden för hållbarhetsarbetet. Byggföretagens vision om ett hållbart samhällsbyggande inkluderar tre dimensioner, ekonomisk- och socialhållbarhet med miljö och klimat i fokus. I takt med att byggnaderna blir mer energieffektiva och att energianvändningen från uppvärmningssystemen minskar blir klimatpåverkan från själva byggprocessen förhållandevis större och därför allt viktigare för att bedöma byggnaders klimatpåverkan utifrån ett livscykelperspektiv. Beräkningar av KTH och IVL visar att klimatpåverkan under byggprocessen för nya flerbostadshus är i samma storleksordning och ofta större än under själva användningsskedet. Redan med befintlig och tillgänglig teknik går det att minska andelen växthusgaser med mer än 20 procent på byggarbetsplatsen. Perspektiv på sektorns utsläpp av växthusgaser och energianvändning Enligt Boverket var bygg- och fastighetssektorns utsläpp av inhemska växthusgaser 11,7 miljoner ton koldioxidekvivalenter 1 (CO 2-ekv ), vilket motsvarade drygt 20 procent av Sveriges totala utsläpp av växthusgaser. Byggsektorn bidrar dessutom till stora utsläpp utomlands genom importvaror, något som inte redovisas i statistiken till EU-kommissionen. Dessa utsläpp låg på cirka 7,7 miljoner ton CO 2-ekv . De totala utsläppen av växthusgaser från byggsektorn låg då i praktiken på hela 19,3 miljoner ton CO 2-ekv . Enligt en tidigare rapport från år 2014 från Kungliga Ingenjörsvetenskapsakademien (IVA) och Byggföretagen, ”Klimatpåverkan från byggprocessen” var andelen CO 2-ekv från själva byggprocessen i Sverige uppskattat till cirka 10 miljoner ton CO 2 ekv per år. Det var i samma storleksordning som utsläppen från alla personbilar Sverige. Under byggprocessen vid nyproduktion av flerbostadshus beräknas andelen växthusgaser per kvadratmeter på mellan 220–320 CO 2-ekv A -temp beroende på val av stomkonstruktion och inkluderade installationer. Enligt Boverket stod bygg- och fastighetssektorn år 2019 dessutom för 34 procent av Sveriges totala inhemska energianvändning vilket motsvarar cirka 107 TWh. Sektorns energianvändning består huvudsakligen av energi till uppvärmning och transporter samt energi under byggprocessen. Sveriges utsläpp ur ett globalt panorama Sveriges totala territoriella utsläpp enligt Naturvårdsverket av växthusgaser var 46,3 miljoner ton CO 2-ekv år 2020 vilket motsvarar 0,2 procent av världens utsläpp av växthusgaser. Tyvärr så ökar ständigt den globala andelen växthusgaser trots pandemin. Enligt mätningar gjorda på Mauna Loa på Hawaii låg koldioxidhalten i atmosfären på 418,81 ppm i mars år 2022, vilket är en ökning med 1,17 ppm jämfört med mars 2021. För bara 10 år sedan låg halten på 393 ppm. Redan år 2013 passerades 400 ppm för första gången i mänsklighetens historia. Vad spelar det då för roll vad vi gör i byggsektorn med en så låg andel av världens utsläpp? Självklart är det viktigt vad vi själva gör. Skulle alla länder följa Sveriges ambitionsnivå skulle det få en betydande global påverkan för att möjliggöra Parisavtalets globala mål på maximalt två graders temperaturhöjning till år 2050.   Byggföretagens färdplansmål 2022 Aktörer i bygg- och anläggningssektorn har kartlagt sina utsläpp och satta klimatmål. 2025 Utsläppen av växthusgaser visar en tydligt minskande trend. 2030 50 procent minskade utsläpp av växthusgaser (jmf år 2015). 2040 75 procent minskade utsläpp av växthusgaser (jmf år 2015). 2045 Netto-noll utsläpp av växthusgaser*. * Byggföretagens färdplansmål är ambitiösare än regeringens politiska ramverk speciellt att även hänsyn ska tas till klimatutsläpp av importerade produkter.   Enligt riksdagens klimatpolitiska ramverk bör utsläppen från verksamheter inom svenskt territorium år 2045 vara minst 85 procent lägre än utsläppen för år1990. Resterande utsläpp ska ske genom klimatkompensation. Vilka åtgärder kan byggsektorn göra redan i dag För att kunna identifiera och genomföra de viktigaste, och också de mest kostnadseffektiva åtgärderna för att minska klimatpåverkan från enskilda byggprojekt, krävs en allmän kompetenshöjning samt samverkan mellan alla aktörer i värdekedjan inte minst vid upphandling. Inköpare måste utbildas och få ett större ansvar inom den egna organisationen och medverka redan i tidiga skeden både vid nyproduktion och ombyggnader. Krav på transporter ska ske redan vid upphandling till exempel att välja transport på järnväg, båt alternativt med lastbilstransport med förnybara bränslen såsom HVO (hydrerad vegetabilisk olja). Tillverkning av byggmaterial främst stål och cement står för cirka 80 procent av byggskedets klimatpåverkan. Inköparen har här ett stort ansvar att vid upphandling ställa krav på redovisning med byggvarudekarationer (EPD). På så sätt stimuleras och konkurrensutsätts materialindustrin och produktleverantörer att leverera klimatförbättrade varor. Detta gäller även vid upphandling av underentreprenörer. Cementtillverkning genererar mycket växthusgaser. Vid val av betongstomme bör redan i dag klimatförbättrad betong väljas med inblandning av masugnsslagg. Det finns stor potential till att minska betongens klimatpåverkan med redan befintlig teknik. Uppskattningsvis kan mellan 40 och 70 procent minskade utsläpp från betong ske genom aktiva val av betongrecept. Att använda högre betongkvaliteter och uttorkningskrav än vad konstruktionen kräver fördyrar produktionskostnaderna och ökar klimatpåverkan. För att minska andelen betong bör dessutom slankare konstruktioner eftersträvas dock utan att ge avkall på hållfasthet brand- och ljudkrav. Demonterbara konstruktioner bör prioriteras och måste lösas redan vid projekteringen. Ett problem är att de som bygger och får betalt i dag inte själva är motiverade att fördyra ett byggande som enbart skulle gynna en annan fastighetsägare om ett okänt antal år. Bygglogistiken måste bli mer central. Information kring logistik måste utvecklas samtidigt som fler måste utbilda sig kring detta för att kunna driva arbetet framåt. En god bygglogistik har inga nackdelar, det finns endast positiva aspekter att utvinna både ur ett ekonomiskt och hållbarhetsperspektiv. En annan dold faktor är de stora och onödiga vvc-förluster under driftstadiet. Att minimera vvc-förlusterna måste lösas i projekteringsstadiet och då tillsammans med arkitekten vid flerbostadshusens lägenhetsutformning. Livcykelberäkningar är nödvändiga. Bild Boverket, Illustration: Karin Weandin. LCA som verktyg redan vid projektering Klimateffektiviseringar finns att göra om livscykelanalyser (LCA) utnyttjas som verktyg redan vid design och projektering. Verktyg finns tillgängliga för att utföra dessa beräkningar i även tidiga skeden i enlighet med Boverkets krav för klimatdeklarationer. Beräkningsprogram som finns är till exempel Byggsektorns miljöberäkningsverktyg av IVL. Valda tekniska lösningar i byggskedet kommer att påverka byggnaden under dess livscykel, varför en analys alltid bör omfatta hela livscykeln. Bygg- och anläggningssektorn genererar cirka en tredjedel av det avfall som årligen uppkommer i Sverige. Byggsektorn har potential att minimera avfallet och förflytta sig mot cirkulära flöden genom effektivare resursanvändning genom minskat spill och ökad återvinning av material. Ett bra exempel är glasullsisolering där upp till 80 procent är av återvunnet glas. Även gipsskivor har en god återvinningsgrad. Det effektivaste och mest lönsamma sättet att minska klimatpåverkan är dock energieffektivisering av befintliga bostäder, lokaler och inom industrin. Återvunnet glas utgör 80 procent av glasullsisolering. Foto: Pixabay Utnyttja befintlig teknik Redan nu finns klimatförbättringar att göra på byggarbetsplatserna med i dag redan känd och befintlig teknik. Den enklaste åtgärden på byggplatsen är emellertid administrativt genom att entreprenören själv ska stå för kostnaden av el-användningen på byggarbetsplatsen. I dag är det vanligt att det är byggherren som betalar för denna kostnad. Detta ger inte tillräckligt incitament till energihushållning för entreprenören när byggherren ändå betalar. Av all el-användning på arbetsplatsen kommer 70 procent från byggbodar och belysning. Ett exempel är nya energisnåla byggbodar som kostar 20 procent mer att hyra utan att entreprenören får någon ekonomisk vinning av detta. Trafikverket har sedan 2014 krav på att entreprenörer skall använda energieffektiva byggbodar. Byggbodar och belysning stora energitjuvar Potential för uppvärmning, varmvatten och ventilation som sänker energianvändningen i byggbodar är stor, då de värms upp med direktverkande el. Problemet är att de äldre bodarna kan ha en energiprestanda på cirka 240–380 kilowattimmar per kvadratmeter och år. I dag finns det cirka 50 000–60 000 byggbodar i omlopp. Huvuddelen avdessa byggbodar har begränsade energiegenskaper. Som jämförelse motsvarar el-andelen cirka 16 000 eluppvärmda normalstora villor inklusive hushållsel. De nya bodarna som har börjat tillverkas kommer ner i ungefär halva energiprestandan jämfört med tidigare byggbodar. Nettotillväxt av nya byggbodar är på cirka 2 000 bodar per år. Det är traditionellt att det är platschefen eller arbetschefen som tar beslutet om vilka bodar som ska beställas och det är vanligt att alternativet med billigaste hyreskostnad väljs. Energieffektiva torkskåp är också viktig så att hantverkarnas kläder kan hinna torka under långrasten eller till nästa dag. Värmeåtervinning i ventilation (FTX) blir vanligare i nya bodar med mindre aggregat som passar för små utrymmen på 25 kvadratmeter. Att ansluta byggbodar till fjärrvärme genom mobila fjärrvärmecentraler där fjärrvärme finns tillgänglig är ett alternativ. Intresset bör rimligtvis öka nu när elpriserna blir allt högre och kan jämföras med fjärrvärmetaxan. Tidigare var byggbodar oljeuppvärmda och då utrustade med vattenburna installationer, så det är ingen ny teknik som behöver kompletteras. Fjärrvärmeanslutning genom mobil undercentral kan också samtidigt med fördel kopplas till byggnadsuppvärmning under produktionstiden i stället för el eller gasol. Anslutning till fjärrvärme kräver dock en planerad arbetsplatsdispositionsplan (APD). En stor del av belysning står tänd under den mörka delen på byggarbetsplatser vilket bland annat beror på att det behöver säkerställas att ingen obehörig kan ta sig in vid en helt avstängd byggarbetsplats. Mastbelysning med lågenergibelysning LED på 150W kan ersätta dagens 1500W halogenstrålkastare. Besparingspotentialen av att byta till energieffektivare belysningskällor bedöms uppgå till 60 procent av energianvändningen för belysning. Andra exempel på besparingspotential är dörrstängare på eluppvärmda verktygscontainrar. Containrar bedöms i tidigare studier stå för ca 13 procent av den totala el-användningen. Andra åtgärder är att vid upphandlingen förbereda för materialåtervinning till exempel att undvika limning för att möjliggöra material att separera från varandra. Enbart materialspill från byggarbetsplatser står för cirka 25 procent av utsläppen av andelen växthusgaser. Att betala två gånger för samma material är knappast en bra affärsidé. Krav på att upprätta klimatdeklarationer av nya byggnader gäller från den 1 januari 2022. Installationer är i första etappen undantagna. Bild: Boverket. Illustratör : Infab.  Klimatdeklarationer Sedan den 1 januari 2022 måste byggherrar lämna in en klimatdeklaration till Boverket (Se Samhällsbyggaren 4/2021). Kravet gäller nya byggnader där ansökan om bygglov kommit in efter den 1 januari. Boverket har gått försiktigt fram. De har i detta skede undantagit installationer vilka enbart de kan utgöra cirka 20 procent av byggnadens totala klimatpåverkan. Boverket har också undantagit drift- och slutskede. Det finns ännu inte heller några satta gränsvärden. Regeringen har däremot givit Boverket i uppdrag att utreda och föreslå hur införandet av gränsvärden för byggnaders klimatpåverkan kan påskyndas och hur tillämpningen av klimatdeklarationer kan utvidgas. Genom att tvinga byggherrar och entreprenörer att beräkna klimatpåverkan under byggprocessen är förhoppningen att kunskapen ska öka så att det framöver blir enklare att göra förändringar under byggskedet som minskar klimatpåverkan. I en senare etapp kommer kraven att öka bland annat med installationer. När en klimatdeklaration ska upprättas kan data från Boverkets klimatdatabas alternativt specifika klimatdata för byggprodukter EPD, Environmental product declaration ,  användas. Används Boverkets databas är dessa konservativt satta och är 25 procent högre än om specifika data används. Uppföljning av klimatredovisning måste ske på ett mätbart och jämförbart sätt En viktig aspekt sedan starten år 2018 för Byggindustrins färdplansarbete är att redovisning och uppföljning av växthusgaser sker på ett likartat och jämförbart sätt. Mätbar måluppfyllelse av Byggföretagens färdplansarbete måste nu börja att följas upp. Det är ett viktigt arbete som väntar för att uppnå ett fossilfritt samhälle med netto-noll utsläpp. Byggsektorns redovisning av utsläpp av växthusgaser inkluderar även importerade produkter i motsats till regeringens politiska ramverk som enbart inkluderar det som sker inom svenskt territorium. Klimatneutral är det möjligt? Bild: Pixabay, Mohamed Hassan. Ingen verksamhet är klimatneutral Klimatneutral är ett allt vanligare och populistiskt brukat begrepp även inom byggsektorn. Uttrycket är mycket tveksamt som används vid hållbarhetsredovisningar och färdplansbeskrivningar från bolag, organisationer men även från stat och kommuner och sker oftast naivt i god tro. Ett mera acceptabelt uttryck är netto-noll utsläpp. All byggverksamhet genererar alltid utsläpp av koldioxid, naturlagarna gäller alltid. För att vara klimatneutral måste klimatkompensation ske för kvarvarande utsläpp av CO 2-ekv och då alltid utanför den egna verksamheten. Detta redovisas nästan aldrig och hur detta ska uppfyllas för att balansera de egna utsläppen till netto-noll. Ett vanligt sätt att försöka tillämpa klimatkompensation är nyplantering av skog i u-länder. Detta kan naturligtvis vara bra ur ett agroforestry-systemperspektiv och kan skapa lokala arbetstillfällen ifall det görs på rätt sätt. Det är dock tveksamt att betrakta denna typ av klimatkompensation som långsiktigt hållbar och att visa att åtgärderna är additionella, det vill säga att dessa ändå inte skulle ha genomförts. Både Konsumentverket, Marknadsdomstolen och Reklamombudsmannen anser att begreppet klimatneutral är förvirrande och att bolag och organisationer måste kunna specificera vad som avses när de använder uttryck som klimatneutral och klimatkompensation. CCS teknik att fylla tomma norska oljeborrhål med flytande CO 2 är ett exempel på klimatkompensation som vissa bolag lyfter fram men är enbart en högst tillfällig lösning som knappast kan betraktas som långsiktigt hållbar. Att först pumpa upp olja och gas, med de följdverkningar de har och därefter erbjuda marknaden att lagra sin koldioxid i de tomma borrhålen och få betalt är en genialisk affärsidé. Konklusion Netto-noll innebär ett samhälle som inte har några utsläpp av växthusgaser till atmosfären. Sverige har som mål att nå netto-noll utsläpp år 2045 enligt det klimatpolitiska ramverket. I dag är byggsektorns utsläpp 11,7 miljoner ton CO 2 – ekv . Sveriges nationella mål är att utsläppen från verksamheter inom Sveriges gränser år 2045 ska vara minst 85 procentlägre än utsläppen år 1990. För att klara de återstående 15 procenten får kompensationsåtgärder räknas in, dock utanför den egna verksamheten. Hur verkningsfulla dessa är har hittills aldrig redovisats. Byggföretagen har ännu tuffare krav. För att genomföra de viktigaste och de mest kostnadseffektiva åtgärderna för att minska klimatpåverkan från enskilda byggprojekt, krävs en allmän kompetenshöjning samt samverkan av alla aktörer i värdekedjan inte minst vid upphandling av material. En översyn och noggrann uppföljning av nuläget hos Byggföretagen är nu nödvändigt. Ifall netto-noll är möjligt för Sverige fram till år 2045 är i dag en hypotetisk frågeställning men den måste stå kvar som en viktig målsättning. Initiativ måste tas till innovativa nya grepp och lösningar. Journalisten Lennart Nyblom, som skrev under psudonymen Red Top, formulerar det väl: ” Om stenåldersbarnen hade lytt sina föräldrar, hade vi fortfarande levat i stenåldern.” 1) Koldioxidekvivalenter (CO 2-ekv ) är en gemensam måttenhet för utsläpp av växthusgaser. Den används för att beräkna den sammanlagda växthuseffekten av olika växthusgasutsläpp med koldioxid som referens. Referenser och mer att läsa [1] Bygg & Teknik 24 oktober 2019. Boverket anser att byggsektorn är en stor      miljöbov, Johnny Kellner [2] IVA, Klimatpåverkan från byggprocessen, 2014. [3] Bygg &Teknik nr 1 2022. Byggsektorns klimatarbete tar nu fart., Sven-Olof Ryding. IVL. [4] Byggföretagen, Färdplan för fossilfri konkurrenskraft. [5] Logan, Kunskapsläget om energianvändning på byggarbetsplatser.                                        Johnny Kellner Energi-och klimatstrateg. Tidigare verksam i Sweco, JM och Veidekke. Foto: Ingar Lindholm.

Montage. Foto: Foto: Hanna Mi Jakobson, Игорь Альшин/Pexels, Vi lever i en föränderlig värld, på gott och ont. Sättet på vilket vi lever, arbetar, umgås kan plötsligt skifta. På kort tid har vi varit med om två exempel på sådana skeenden: pandemin och Rysslands anfallskrig mot Ukraina. Om vi börjar med pandemin, så är den ett exempel på en samhällskris som många spår kommer att bli fler i takt med klimatförändringarnas effekter. Folkhälsoinstitutet konstaterade i en rapport från i fjol att extremväder som värmeböljor och översvämningar medför flera hälsorisker. Detta gäller också förändringar i ekosystemen som kan gynna olika smittämnen och smittbärare. Men även om förändringarna är stora och omvälvande har samhället, och vi människor som utgör det, hittills visat att det går att möta dem och hitta sätt att hantera de hinder som står i vår väg. Resiliens och robusthet handlar i mångt och mycket om att planera för det oförutsedda – och att kunna hantera detta oförutsedda när det väl kommer. Och planering och problemlösning är samhällsbyggarens paradgren. Det finns ett uttryck som säger att vi människor som regel överskattar de förändringar som sker på kort sikt, men underskattar de förändringar som sker på lång sikt. Det ska bli intressant att få svar på frågan: vilka förändringar som orsakades av pandemin blir tillfälliga, och vilka får en ihållande effekt? ”Minnet är kort, särskilt när det gäller negativa erfarenheter. Men det kanske är bra att hålla några saker i minnet” Efter två år av restriktioner kan vi åter ses på kontoret, umgås med vänner och njuta av konst- och kulturarrangemang. Effekterna av pandemin har mer eller mindre försvunnit. Vi skulle, om vi ville, kunna återgå till att leva precis som tidigare, som om ingenting har hänt. Men vill vi det – egentligen?  Minnet är kort, särskilt när det gäller negativa erfarenheter. Men det kanske är bra att hålla några saker i minnet, inte minst att krisens krav kommer att vara aktuella även om det akuta läget nu har passerat. Och trots klyschigheten fångar frasen build back better en god ambition.  Sedan var det detta med kriget i Ukraina. Även om anfallet kom som en chock och en överraskning för många (att Ryssland skulle ge sig på ett demokratiskt land i Europa!) är ett led i det allt instabilare säkerhetspolitiska läge som världen under en längre tid har halkat ner i. ”Var finns helhetsbilden kring sådant som infrastruktur, planering, regelverk och andra delar som är nödvändiga för vår säkerhet och vår beredskap?” Den postsovjetiska säkerhetspolitiska optimismen har förbytts i en dyster geopolitisk verklighet med inflytandesfärer, upprustning, hot och militära interventioner. Det gör frågan om Sveriges beredskap – civilt och militärt – alltmerangelägen. Vad har vi egentligen för redundans och robusthet i vår byggda miljö? Var finns helhetsbilden kring sådant som infrastruktur, planering, regelverk och andra delar som är nödvändiga för vår säkerhet och vår beredskap? För oss samhällsbyggare är dessa frågor inte bara välkomna: de ligger helt i linje med vår kompetens, vårt allmänna uppdrag och vår vilja att bygga ett bättre samhälle. Och det goda samhället står berett att möta – och så gott det går klara – krisens och krigets krav. Samhällsbyggarna som förening står, som alltid, beredd att bidra.  Lars Strömgren vd Samhällsbyggarna

Foto: Felix Mittermeier/Pexels Mark-och miljööverdomstolen 2022-03-28, F 1991-21, laga kraft. Frågan i målet var framförallt om en avstyckning för att bilda en mindre jordbruksfastighet stred mot 3 kap. 7 § FBL då även viss skogsareal skulle föras till avstyckningen och inte kvarstå på stamfastigheten. Bakgrund Fastighetsägaren ansökte om avstyckning av brukningscentrum och angränsande skogs- och betesmark. Vid samråd bedömde länsstyrelsen att avstyckningen kunde genomföras om avdelning 48 och 49 i skogsbruksplanen fördes till skogsfastigheten (stamfastigheten) istället för till styckningslotten. Skogsstyrelsen meddelade tillstånd till avverkning av 7,13 ha vilket enligt ansökan avser mindre uttag i vissa delar av avdelning 48 och 49 och att området därefter kommer att betas av får.  Länsstyrelsen beslutade, efter en anmälan om samråd enligt 12 kap. 6 § miljöbalken, att planerade arbeten, ändrad markanvändning från skog till bete för aktuellt område, inte föranleder någon åtgärd från myndighetens sida. Efter att ovanstående tillstånd och beslut meddelats beslutade LM om avstyckning enligt ansökan. Styckningslotten kom att omfatta bostadshus med ekonomibyggnader med en areal om knappt 22 ha varav cirka 13 ha utgör åker- och betesmark och cirka 8 hektar utgör skogsmark, varav större delen inom avdelning 48 och 49. Styckningslotten bedömdes lämplig som jordbruksfastighet för deltidsjordbruk och stamfastigheten med sina ca 48 ha skog bedömdes blir fortsatt lämplig som skogsfastighet. Fastigheten blåmarkerad och den sökta avstyckningen markerad med röd kantlinje. Länsstyrelsen överklagade och framförde att den tänkta avstyckningen innebar en skadlig delning av skogen enligt 3 kap. 7 § FBL eftersom styckningslotten får 10,8 ha skog. Lst avsåg att det var tveksamt att dessa 7,1 ha ek/lövskog inom avdelning 48 och 49 i närtid kommer att bli betesmark och att man måste utgå ifrån de förutsättningar som finns på fastigheten vid ansökan. Området är fortfarande skogsmark då den huvudsakliga produktionen är skog och inte foderproduktion, därmed ansåg länsstyrelsen att delningen var skadlig. Dessutom gäller att länsstyrelsens yttrande måste grundas på de förutsättningarna som råder vid yttrandetillfället. Länsstyrelsen kan inte i sitt beslut ta hänsyn till om markägaren har för avsikt att i framtiden återskapa ekskog/lövskog till beteshagar för fårskötsel. Mark- och miljödomstolen prövade främst om avstyckningen för bildande av jordbruksfastigheten stred mot 3 kap. 7 § FBL.  Då Skogsstyrelsens gett tillstånd till avverkning och meddelat att den inte längre betraktar området som skogsmark samt att länsstyrelsens beslutat om omställning till betesmark fann MMD att stöd fanns för att området kunde ställas om till betesdrift. MMD uttalade vidare att det inte kan anses vara rimligt att fastighetsägaren ska ställa om till betesdrift innan fastighetsbildning och övertagande av fastigheten har skett.   Mark- och miljödomstolen fann sammanfattningsvis att fastighetsbildningen inte innebär någon skadlig delning av skogsbruksfastigheten och att fastighetsbildningen var tillåtlig. Utdrag ur skogsbruksplanen med avdelningarna 48 och 49 inringade. Länsstyrelsen överklagade till MÖD och menade att markområdet fortfarande var att betrakta som skogsmark och inte kunde betraktas som betesmark eftersom markens foderproducerande förmåga inte var tillräckligt stor. Områdets krattekskog är mycket värdefull för att skogsfastigheten ska kunna uppfylla sina naturvårdsvärden med krav på lövskog och eventuell certifiering. Marken kan därtill svårligen inom överskådlig tid läggas om till sådant bete som uppfyller Jordbruksverkets definition av betesmark. Även om marken används till skogsbete är den fortfarande att betrakta som skog. Mark- och miljööverdomstolen fann inte skäl att ifrågasätta fastighetsägarens avsikt att successivt ställa om marken från skogsmark till mark för djurhållning med skogsbete då det enligt såväl Skogsstyrelsen som länsstyrelsen framkommit att det är möjligt att utnyttja det nu aktuella markområdet som sådant skogsbetet. Skogsstyrelsen har, efter ett platsbesök, också bedömt att de naturvärden som finns i området kan gynnas ifall området betas.  Slutligen så har det i ärendet framkommit att området är av begränsat intresse för det aktiva skogsbruket. Skogsstyrelsen har gett uttryck för att sådan skog som nu är aktuell allmänt sett har svag lönsamhet Området ligger inte heller i anslutning till den i högre grad brukningsvärda skogen på ursprungsfastigheten, utan hör istället till ett skifte i anslutning till fastighetens jordbruksdel.  Sammanfattningsvis ansåg Mark- och miljööverdomstolen att den aktuella avstyckningen varken riskerade att försämra möjligheten att ekonomiskt utnyttja skogen eller innebära någon skadlig delning. Vad länsstyrelsen anförde föranledde inte någon annan bedömning. Lantmäterimyndighetens beslut stred därför inte mot 3 kap. 7 § FBL och överklagandet avslogs. Jan Gustafsson Tekniskt råd Mark- och miljööverdomstolen

Foto: Anna W Thorbjörnsson, Jonny Hansson/Wikimedia commons, Regeringen måste förbättra och modernisera Sveriges tillståndsprocess för miljötillstånd. Annars misslyckas Sveriges klimatomställning, menar Sweco Sveriges vd Ann-Louise Lökholm Klasson. Näringslivet har ett stort ansvar för den gröna omställning som krävs för att inte överskrida Parisavtalets begränsning om 1,5 graders temperaturhöjning. Samtidigt förhindras och fördröjs nya svenska innovativa industriella satsningar som aktivt skulle kunna bidra till minskad klimatpåverkan, på grund av alltför långa och tidskrävande tillståndsprövningar. Sweco genomför årligen cirka 400 uppdrag som berör miljö- och tillståndsfrågor och arbetar med i stort sett alla Sveriges länsstyrelser, tillsyns- och prövningsmyndigheter. Vi konstaterar att det finns flera moment i tillståndsprocessen som behöver förtydligas och förbättras, utan att göra avkall på miljövärden eller människors hälsa. Ska Sverige klara av att öka takten i den gröna omställningen är det nödvändigt att tillståndsprocessen effektiviseras. Swecos förbättringsförslag fokuserar på tre huvudområden. 1. Stärk samrådets roll och tyngd Godkänn samrådsprocessen tidigare. I dag är det möjligt att avslå en ansökan i sent skede på grund av brister i en samrådsprocess som skett långt tidigare. Då måste hela ansökan göras om från början. Låt istället prövningsmyndigheten avgöra om samrådsprocessen blivit korrekt genomförd direkt efter att den avslutats. Begränsa antalet yttranden och koppla dem till samrådet. Reglera vilka myndigheter som får yttra sig och att endast myndigheter som har yttrat sig i samrådsprocessen har rätt att återkomma i remisskedet. Annars kan ärenden växa okontrollerat med helt nya frågeställningar och tillhörande kompletteringskrav som gör att projekt kan fördröjas flera år. 2. Samordna och digitalisera Lös ut målkonflikter och bedöm helheten. Ställ krav på att respektive remissmyndighet gör en egen sammanvägning av sina olika intressen och eventuella målkonflikter innan ett yttrande lämnas in. För att ge proportion till målkonflikter bör även nollalternativ, det vill säga att inte bygga alls, bedömas ur ett globalt miljöperspektiv. Säkerställ samordning och resurser. Se över handläggningstider, resurser och best practice hos prövningsmyndigheter över hela landet. Förstärk där fler resurser behövs. Kräv samordning mellan myndigheter om när en ansökan anses vara komplett. I dag skiljer sig bedömningen åt beroende på var i landet myndigheten ligger. Digitalisera tillståndsprövningen. Digitalisera formaten för både tillståndsansökan och samråd. Med en effektiv, gemensam och tydlig process förenklas handläggning och administration. Skapa en nationell databas av informationen som ett verktyg för enhetligt villkorade, effektiva tillståndsprocesser oavsett prövande instans. ”Om bedömningen är att närboende kan påverkas ska dessa givetvis kunna överklaga ett framtida tillstånd. Om inte, bör möjligheten begränsas” 3. Fokusera på det som ger störst (klimat)nytta Prioritera anläggningar med stor potential. I dag hanteras tillståndsansökningar efter ankomstdatum, vilket gör att de viktigaste projekten – sett till klimatbesparande åtgärder – får stå i kö. Prövningsmyndigheten behöver få prioritera anläggningar med högst koldioxidreduktion. Väg in rimlighet i val av bästa plats. I miljöbalken finns utrymme för rimlighetsavvägning och avgränsningar även i lokaliseringsutredningar. Utnyttja detta så inte projektet går i stå och finansiärer hoppar av i väntan på utredning. Skapa förutsägbarhet genom tidplan. Prövningsmyndigheten bör tidigt i processen upprätta en tidplan med tydliga villkor för yttranden och regler för anstånd. Det gör processen möjlig att förutse. Begränsa rätten att överklaga om miljöpåverkan inte är betydande.  Länsstyrelsen fattar tidigt i processen beslut om verksamheten kan antas ha betydande miljöpåverkan. Om länsstyrelsen bedömer att miljöpåverkan inte är betydande bör de därefter få bedöma om närboende kan påverkas. Om bedömningen är att närboende kan påverkas ska dessa givetvis kunna överklaga ett framtida tillstånd. Om inte, bör möjligheten begränsas. ”Låt inte det bästa bli det godas fiende” Paradoxalt nog tillåter dagens tillståndsprocess att detaljfokus på enskilda miljöfrågor blockerar möjligheten att nå de globala klimatmålen. Låt inte det bästa bli det godas fiende. Vi uppmanar nu Sveriges beslutsfattare att genomföra de administrativa förändringar som krävs för att näringslivet ska kunna bidra till den gröna omställningen i den takt som är nödvändig. Ann-Louise Lökholm Klasson Vd Sweco Sverige >>LÄS MER: Sweco-rapport med förslag för en effektivare tillståndsprocess

Om du missade livesändningen av det digitala seminariet Socioekonomiskt utanförskap i skuggan av pandemin – eller vill se det igen kan du göra det här: Läs mer om seminariet här:  /kalender/2022/03/socioekonomiskt-utanfoerskap-i-skuggan-av-pandemin/

I den här debattartikeln kommer jag att göra något riktigt otrendigt: jag kommer att kritisera digitalisering. Närmare bestämt kommer jag att kritisera Boverkets nyliga förslag att alla nu gällande detaljplaner skall behöva digitaliseras före den 1:e januari 2028. Låt mig direkt slå fast en sak så att vi börjar på rätt planhalva: digitaliseringen erbjuder många effektiviseringsmöjligheter. Vid det här laget är det väl närmast obligatoriskt att i sammanhanget nämna vilket skutt framåt vi har tagit i vår ”digitala kompetens” och hur vi till exempel på bara två år har lärt oss att mötas digitalt i stället för fysiskt. Och visst har vi gjort det, oftast med stor nytta för både oss själva och våra arbeten. Samtidigt har vi också lärt oss att vissa möten och vissa saker inte blir bättre av att de digitaliseras. I vart fall blir de inte effektivare. Alla som har suttit och försökt ha ett personalfika på distans vet att det digitala inte är en mirakelmedicin som på alla fronter erbjuder en god ersättning till det analoga. Att implementera våra nya digitala redskap kräver förvisso framåtanda, men det kräver även lika delar klokskap i att veta när man skall låta bli. ”Allt detta har säkert sina förtjänster – i våra större städer.” Boverket har sedan ett tag arbetat för att öka digitaliseringsgraden i svensk samhällsbyggnad. Sedan årsskiftet har vi krav på att alla nya detaljplaner som tages fram skall vara digitala. Det finns en tanke om att med plandata som är direkt digitalt avläsbar kommer samhällsbyggnadsprocessen att kunna effektiviseras på alla möjliga sätt. Bygglovshandläggare och förrättningslantmätare kommer slippa tidsödande arbetsmoment där analoga detaljplaner skall tolkas. Byggherrar kommer att kunna använda digitala plandata direkt som underlag när de skissar på sina ritningar. Hos de ivrigaste digitala förespråkarna förekommer till och med tankar om att man skall kunna ta fram en husritning och med några klick få fram alla platser i landet där huset ryms inom gällande detaljplan. >>Seminarium 6 april 2022: Obligatorisk digitalisering av äldre detaljplaner? Allt detta har säkert sina förtjänster – i våra större städer. Där verkar stora byggaktörer som producerar nytt i stora volymer (vare sig vi pratar om kubikmeter betong eller kronor och ören). Dessa har säkerligen stor nytta av att kunna nyttja digital plandata för att effektivisera sitt arbete, till gagn för hela samhällsbyggnadsprocessen. I områden med stort bebyggelsetryck kan jag också förstå att de potentiella besparingarna i till exempel bygglovshandläggningen kan bli stor. ”I den lilla orten, där byggaktören stavas Olssons Bygg snarare än Skanska eller Peab, är man enligt min erfarenhet mer intresserad av en personlig dialog med kommunens bygglovshandläggare än av tjusiga webblösningar med sömlösa gestaltningsverktyg.” Vi som arbetar i en annan del av riket ser dock saker ur ett helt annat perspektiv. Skepsisen är stor redan när det gäller kravet på att allt nytt måste vara digitalt. Inte för att vi är bakåtsträvare med förkärlek för den dammiga doften av ett analogt planarkiv, utan för att nyttorna helt enkelt känns så väldigt avlägsna och utopiska. I den lilla orten, där byggaktören stavas Olssons Bygg snarare än Skanska eller Peab, är man enligt min erfarenhet mer intresserad av en personlig dialog med kommunens bygglovshandläggare än av tjusiga webblösningar med sömlösa gestaltningsverktyg. Att tvingas till digitala format, vare sig någon efterfrågar det eller ej, känns i många fall mer som ett sätt för staten att visa framfötterna genom den gamla vanliga metoden att låta kommunerna få stå för notan. Nu har då Boverket släppt en ny rapport (2021:26 Detaljplaners omvandling till enhetlig digital planinformation) där insatserna höjs än mer. I denna rapport läggs det närmast sanslösa förslaget att alla gällande detaljplaner i hela landet måste digitaliseras inom loppet av sex år. Görs inte detta blir den drastiska ”bestraffningen” att detaljplanerna helt upphör att gälla. ”Boverket påstår i sin rapport att det i genomsnitt bör gå åt cirka en arbetsdag för att digitalisera en plan. Jag påstår att det är struntprat.” Om min reaktion på kravet om att alla nya detaljplaner skall vara digitala mest var en resignerad suck så är min kritik mot detta förslag desto mer resolut. Det är ingen liten kostnad vi talar om nämligen. Boverket påstår i sin rapport att det i genomsnitt bör gå åt cirka en arbetsdag för att digitalisera en plan. Jag påstår att det är struntprat. När Boverket gör sin nyttokalkyl pekar de själva på flera arbetsmoment som man kommer att slippa när man väl har digitala detaljplaner. Vad man inte tager höjd för är att alla dessa moment givetvis kommer att behöva göras vid digitaliseringen i stället. Det handlar om tolkning av gränser i äldre plankartor. Gränser som ofta är upprättade i ett helt annat referenssystem än vårt nuvarande system SWEREF99. I värsta fall ett gammalt lokalt system. Lägg därtill ett stort mått av osäkerhet bara i det analoga formatet, där ett pennstreck kan motsvara flera decimeters bredd i verkligheten. Här hjälper inga automatiska datorberäknade konverteringar. Under årens lopp har det skett tolkningar i bygglovs- och fastighetsbildningsärenden som efter hand har fixerat plangränserna lite mer exakt. Skall man digitalisera en detaljplan utan rättsförluster måste man rimligen gå igenom alla dessa bygglovs- och fastighetsbildningsbeslut för att se till att man plötsligt inte har flyttat en tidigare tolkad och fastställd gräns. Det görs inte på en arbetsdag! Det handlar om rättslig tolkning av äldre planbestämmelser. Boverket medger själva att ”dagens system där detaljplaner ska tolkas utifrån den lagstiftning och de handböcker som gällde när detaljplanen togs fram är komplicerat och svårtillämpat.” Amen för det. Tror Boverket att man kommer undan de komplikationerna vid digitalisering av nämnda planer? En arbetsdag räcker inte på långt när för att sätta sig in i alla rättsliga detaljer i en äldre plan för att vara säker på att de moderna planbestämmelser man lägger in i den digitala varianten helt skall motsvara innebörden i de äldre bestämmelserna. Idérikedomen och kreativiteten i äldre tiders planbestämmelser kan få även den bästa samhällsbyggnadsbyråkrat att gå i taket. Som vanligt kommer det att bli landets små kommuner som får dra det tyngsta lasset. Den större stadskommunen har säkert råd att låta ”Kim från GIS-avdelningen” få digitalisering som arbetsuppgift i några år. I småkommunen blir detta istället sten på börda för de stackars 2-3 tjänstemän som redan samlar yrkestitlar på sitt visitkort. Jag räknade till minst fem när jag jobbade kommunalt… ”Är det verkligen meningen att våra mindre kommuner skall behöva lägga sin tid på att hantera befintliga planer i stället för nya?” Låt oss göra ett räkneexempel på en påhittad mindre kommun där planavdelningen idag består av två anställda. Låt säga att nämnda kommun har ca 150 gällande detaljplaner i dagsläget, en inte orimlig siffra. Låt oss även revidera Boverkets lite väl optimistiska tidsuppskattning på åtta timmars arbete per digitaliserad plan, som såvitt jag förstår dessutom inte inkluderar den formella kommunala beslutsprocessen. Jag tänker räkna med det dubbla, 16 timmar, och anser det ändå vara försiktigt tilltaget. Enligt detta räkneexempel skulle kommunens digitaliseringskostnader motsvara cirka 115 procent av en årsanställning! Det finns nog inte en enda kommun i denna storleksklass som ser denna arbetsbörda som i närheten av realistisk. Om detta blir ett tvingande krav kommer det utan tvekan att gå ut över den så nödvändiga tillväxten i dessa kommuner. Är det verkligen meningen att våra mindre kommuner skall behöva lägga sin tid på att hantera befintliga planer i stället för nya? För det mest orimliga i detta förslag är att detta handlar om detaljplaner för befintlig bebyggelse. Vi pratar alltså om områden där den absoluta merparten av det vi kallar samhällsbyggnadsprocessen redan är genomförd. Det är faktiskt helt omöjligt att räkna hem digitaliseringens kostnader i dessa områden på det sätt som Boverket gör eftersom de processer som digitaliseringen är menade att effektivisera redan har ägt rum. Byggnaderna står redan på plats, fastighetsgränserna är redan dragna. De återstående processer som eventuellt skulle ha nytta av digital plandata inskränker sig till något enstaka bygglov för ett nytt uterum eller annan om- eller tillbyggnad, som ändå i nio fall av tio kan konstateras ligga inom givna plangränser alldeles utan en digital plankarta. ”Är det verkligen värt prislappen?” Visst, det hade varit kul och tjusigt om staten kan få stoltsera med en webbtjänst där Sveriges samtliga planbestämmelser finns digitaliserade. Men är det verkligen värt prislappen? Skulle det verkligen vara katastrof om man inom vissa rutor i kartan helt enkelt får nöja sig med informationen ”analog plan, se pdf”? Tyvärr saknar Boverkets rapport helt en rimlig kostnad-nytto-kalkyl. Man utgår felaktigt från att digitalisering leder till lika stora nyttor oavsett var digitaliseringen sker. Man gör ingen som helst ansats att nyansera genom någon form av resonemang om att nyttan kan variera beroende på vilket bebyggelsetryck det är på orten. Jag tycker faktiskt inte att det känns seriöst. Allra minst seriöst känns ändå att staten helt vill skjuta ifrån sig allt ansvar för finansiering av detta påtvingade arbete, med hänvisningen att kommunerna i stället kan ta ut en planavgift. Det är magstarkt nog av staten att tvinga på småkommunen en ”effektivisering” som kommunen inte har efterfrågat och som man inte tror på; att dessutom hänvisa till att man kan låta kommunens fastighetsägare stå för notan om man tycker att den blev för stor kan man ju bara häpna över. Alternativet att låta en stor andel av planerna upphävas tänker jag inte ens gå in på (Boverket föreslår alltså detta som ett reellt alternativ). Jag vill inte ens tänka på vilken värdeförstöring en masse det skulle innebära om man beaktar vad det idag skulle kosta att bygga upp ett likvärdigt ”bestånd” av planlagd mark! ”Rimligen måste Sveriges kommuner själva få känna sin marknad och sina förutsättningar och avgöra inom vilka områden det finns ekonomi i att digitalisera befintliga planer.” Rimligen måste Sveriges kommuner själva få känna sin marknad och sina förutsättningar och avgöra inom vilka områden det finns ekonomi i att digitalisera befintliga planer. Inom ”heta” områden kommer det säkert att vara ekonomiskt betingat men det kommer också att finnas många detaljplaner som det är rent samhällsekonomiskt slöseri att digitalisera. Digitaliseringsivern är inte av ondo men jag riktar en vädjan till Boverket: använd den inte som ursäkt för att frångå all form av sans och proportionalitet! Andreas Nehlin civ. ing. lantmätare SBK Värmland