Märta Skog Åkerlind prisas för bästa examensarbete i fastighetsekonomi 2026
Hur snabbt reagerar aktiemarknaden på förändringar i fastighetsbolagens risk jämfört med de redovisade fastighetsvärdena? Den frågan står i centrum för Märta Skog Åkerlinds examensarbete vid KTH, som nu belönas med Samhällsbyggarnas pris för bästa examensarbete i fastighetsekonomi 2026.
I examensarbetet ”Dynamics of the Yield Spread in Swedish Listed Real Estate Companies – How Property Type, Vacancy, and Financial Risk Shape the Gap between Implicit and Reported Property Yields” undersöker Märta vad som kan förklara skillnaden mellan aktiemarknadens och fastighetsvärderarnas syn på värdet av börsnoterade fastighetsbolags underliggande fastigheter. Studien omfattar 20 av Sveriges största börsnoterade fastighetsbolag och totalt 689 bolagskvartalsobservationer under perioden 2016–2025.
– Det känns fantastiskt roligt att vinna! Jag tyckte att det var väldigt spännande att göra examensarbetet och lära mig mer om fastighetsvärderingar. Detta blev ett fint kvitto på att det också gick ganska bra, säger Märta Skog Åkerlind.
När marknaden och fastighetsvärderingarna skiljer sig åt
En central fråga inom fastighetsekonomin är varför aktiemarknadens värdering av ett fastighetsbolag ibland skiljer sig från värdet på de fastigheter som bolaget redovisar.
I sitt examensarbete har Märta studerat gapet mellan så kallad implicit och rapporterad yield. Den implicita yielden speglar hur aktiemarknaden värderar bolagets fastigheter, medan den rapporterade yielden utgår från bolagets redovisade fastighetsvärden. Genom totalt 689 bolagskvartalsobservationer undersöker studien vad som kan förklara skillnaden mellan de två och vilka faktorer som får gapet att förändras över tid.
Resultaten pekar särskilt på en faktor: vakansgraden.
– Den viktigaste insikten är att vakansgraden är den mest konsekventa förklaringsfaktorn bakom skillnaden mellan implicit och rapporterad yield. När vakansen stiger reagerar den implicita yielden betydligt snabbare än den rapporterade, säger Märta.
Resultatet tyder därmed på att aktiemarknaden kan reagera snabbare på förändrad fastighetsspecifik risk än vad som hinner återspeglas i de rapporterade fastighetsvärdena.
Även fastighetstypen spelar roll
Studien visar också att typen av fastigheter i bolagens bestånd kan ha betydelse. Hotell- och logistikbolag hade ett lägre implicit avkastningskrav i relation till det rapporterade. Resultatet för hotell behöver dock tolkas försiktigt eftersom kategorin endast representerades av ett bolag i studiens urval.
För Märta är en viktig poäng att ett gap mellan marknadens och bolagens värderingar inte nödvändigtvis innebär att någon av värderingarna är felaktig. Skillnaden kan i stället spegla att de reagerar olika snabbt på förändrade marknadsförhållanden.
– Jag hoppas att resultaten kan bidra till en bättre förståelse för när och varför redovisade fastighetsvärden och marknadens värdering glider isär. En sådan skillnad behöver inte i sig betyda att något är fel, utan kan spegla att redovisade värderingar anpassas mer gradvis till förändrade marknadsförhållanden.
Studien kan på så sätt ge investerare, långivare och andra aktörer på fastighetsmarknaden ytterligare underlag för att tolka skillnader mellan börsens prissättning och redovisade fastighetsvärden – och för att tidigare uppmärksamma förändringar i värderingsosäkerhet och risk.
Juryns motivering
”Examensarbetet behandlar en ständigt aktuell frågeställning inom fastighetsekonomin: skillnaden mellan aktiemarknadens och fastighetsvärderarnas syn på värdet av de underliggande fastigheterna i börsnoterade fastighetsbolag.
Genom en väl genomförd empirisk analys undersöks gapet mellan implicit och rapporterad direktavkastning samt hur detta samvarierar med såväl fastighetsspecifika egenskaper som bolagens finansiella risk. Studien behandlar därmed ett komplext samband mellan fastighetsmarknad, värdering och kapitalmarknad på ett strukturerat och analytiskt vis.
Examensarbetet är välskrivet, metodiskt och behandlar ett ämne med hög relevans för såväl akademin som praktiskt verksamma inom fastighetsmarknaden. Särskilt uppskattar juryn hur studien problematiserar relationen mellan marknadens prissättning och rapporterade fastighetsvärden och därigenom bidrar till en fördjupad förståelse av värdering och risk i börsnoterade fastighetsbolag.”
Samfundet för fastighetsekonomi står för prissumman på 15 000 kronor. Det vinnande bidraget utses av Samhällsbyggarnas sektion för fastighetsvärdering (SFF). Priset delas ut under Samhällsbyggnadsdagarna den 12–13 oktober på A-house Hagastaden i Stockholm.
Jury 2026
Peter Palm (ordförande), Malmö universitet
Lars Haag, Deutsche Pfandbriefbank
Magnus Lönn, Newsec
